Регистрация договора аренды помещения. новые правила в 2021 году

Порядок оформления договора

Порядок регистрации договора аренды нежилого помещения осуществляется в несколько этапов:

формирование арендного договора и его подписание между фигурирующими в нем участниками, в качестве которых могут выступать и граждане, и организации. В госрегистрации договор аренды нежилого помещения считается главным. В него включаются существенные пункты:
преамбула, в которой предоставляются сведения о лицах, заключающих арендные отношения;
предмет договора описывает коммерческую недвижимость с указанием адреса, описанием сдаваемой площади, кадастровым номером;
права и обязательства сторон;
плата за аренду и периодичность ее внесения

Без этого важного пункта договор будет считаться недействительным.
срок, на который заключается договор;
ответственность участников сделки и дополнительные положения документа;
реквизиты сторон и их подписи.

Сбор документов для регистрации договора аренды нежилого помещения.

Они будут отличаться в зависимости от того, кто является участниками сделки: организация или граждане.

Примерный список документации:

• подлинник договора об аренде в трех экземплярах;
• заявление от участников соглашения;
• сертификат о праве собственности на сдаваемый коммерческий объект;
• кадастровый паспорт сдаваемого объекта или выписка;
• акт приема-передачи нежилого объекта;
• документ с полномочиями на представителя арендатора или арендодателя;
• платежка на внесение государственной пошлины.

Подача документации, проведение экспертизы и законности сделки в Росреестре. Вся процедура рассмотрения производится в течение месяца.
Внесение договора в Единый Государственный реестр.

Когда начнется долгосрочная аренда?

Может ли начало срока передачи нежилого помещения по договору аренды не совпадать с датой его государственной регистрации и с какого момента в этом случае следует начислять арендную плату? На вопрос отвечают эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Руслан Габбасов и Аркадий Серков.

Организация-арендодатель заключила долгосрочный договор аренды нежилого помещения. По условиям договора аренды нежилое помещение должно быть передано арендатору в течение трех дней с даты государственной регистрации договора. Договор прошел государственную регистрацию 02.10.2012. Можно ли передать помещение арендатору (составить и подписать акт приема-передачи) 04.10.2012 и с какой даты в этом случае следует начислять арендную плату: с даты государственной регистрации договора аренды или с даты передачи помещения по акту приема-передачи? Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п. 1 ст. 425 ГК РФ). Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Аналогичные правила применяются и к договорам аренды нежилых помещений, заключенным на срок не менее одного года (смотрите информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).

По смыслу п. 3 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок.

Таким образом, срок передачи помещения арендатору определяется условиями договора аренды, согласованными по усмотрению сторон, и, соответственно, может не совпадать с датой его государственной регистрации. Однако до даты государственной регистрации договора у арендодателя по закону не возникает обусловленной договором обязанности передать помещение.

Согласно правилам ст. 190 ГК РФ срок, установленный сделкой, определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

В связи с этим следует учитывать, что в соответствии с п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченных ими лиц. То есть регистрация носит заявительный характер, а потому зависит от воли упомянутых лиц, поэтому государственная регистрация права собственности на помещение не является событием, которое должно неизбежно наступить.

Соответственно, в рассматриваемой ситуации условие о сроке передачи нежилого помещения должно считаться несогласованным, а потому в силу п. 3 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору помещение в разумный срок.

В соответствии с нормами ст.ст. 606, 611 и 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора — во внесении платежей за пользование этим имуществом. Договор аренды, таким образом, является возмездным, арендная плата подлежит уплате за предоставленный эквивалент — возможность владеть и пользоваться (пользоваться) чужим имуществом.

Следовательно, начислять арендную плату можно только с момента фактической передачи имущества арендатору (смотрите п. 10 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, доведенного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66; постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2012 N 17АП-14337/11).

Следующая
АрендаМожет ли физическое лицо сдавать в аренду нежилое помещение

Правила регистрации аренды

Несмотря на то, что все существенные изменения в сфере регистрации сделок с недвижимостью применяются с 2017 года, законодательство постоянно дополняется новыми правилами. На данный момент правила заключения договоров аренды и их регистрации предусмотрены следующими нормативными актами:

• Гражданский кодекс РФ (скачать) – предусматривает требования к условиям договора, в том числе к описанию предмета сделки;
• Федеральный закон № 218-ФЗ (скачать) – содержит нормы о кадастровом учете и регистрации недвижимости, сделок;
• Приказ Минэкономразвития № (скачать) – предусматривает правила оформления технического плана на сдаваемый объект (это нужно при выполненной перепланировке, либо при аренде части помещения).

Закон дает практически неограниченную свободы по условиям договора, если в аренду передается частный объект. Арендодателем может выступать собственник, либо его уполномоченное лицо (например, представитель по доверенности). Для аренды государственного или муниципального имущества требования к аренде намного строже. Во многих случаях проводится конкурс на право аренды, а ставки платежей определяются по кадастровой стоимости.

Требование о регистрации сделок по аренде объектов недвижимости должны соблюдать лица, которые заключают долгосрочные договоры аренды, т.е. с периодом действия от 1 года. В настоящее время все производственные комплексы, магазины розничной торговли, кафе и рестораны и прочие сферы деятельности контролируются со стороны государства, в том числе и на предмет соблюдения санитарных, пожарных, лицензионных и иных требований к арендуемым помещениям, предпринимателям. Соблюдение этих требований практически невозможно без государственной регистрации договоров аренды. Например, лицензия на торговлю алкоголем выдается только при наличии у заявителя собственного объекта недвижимости, либо пр его оформлении в аренду на срок от года. Ниже разберем самые важные моменты, которые могут возникнуть при подготовке и регистрации договора аренды в 2021 году.

В больших помещениях торговых центров можно сдавать в аренду части помещения без возведения перегородок и стен.

Заключение договора аренды

Это первое действие, которое совершают участники сделки – арендатор и арендодатель. Следует помнить, что этому предшествует выбор самого помещения и согласование условий сделки (стоимость аренды, срок аренды и пр.). Если договор аренды заключен на срок, превышающий 1 год, то следующим действием сторон будет обращение в государственные органы для его регистрации. Вот несколько нюансов, которые нужно учесть арендатору и арендодателю:

• предметом аренды может быть здание или помещение, либо их часть;
• характеристики предмета аренды описываются в соответствие с кадастровыми сведениями ЕГРН (выписку ЕГРН можно заказать через наших специалистов);
• при выделении части помещения можно не устанавливать постоянные или временные ограждающие конструкции (достаточно описать границы, площади и местоположение части в договоре, в схемах и приложениях;
• для через арендатора можно провести перепланировку, изменить конфигурацию помещения.

Отдельно отметим два последних пункта из списка. После перепланировки или при выделении части помещения в аренду нужно пройти кадастровый учет (помимо регистрации долгосрочного договора). Для кадастрового учета в Росреестре нужен технический план. Этот документ оформляется в соответствии с Законом № 218-ФЗ, Приказом МЭР № . Заказать технический план можно у кадастровых инженеров нашей компании.

Самые важные условия договора аренды, которые должны оговорить стороны:

Положение закона

Согласно договору аренды, после его регистрации арендатор получает определенный надел земли от арендодателя для своих нужд. При этом вся продукция, которая будет получена за время аренды, остается в собственности нанимателя. Данный вопрос регулируется определенным законом, который обязывает вас в самом документе, перед его заключением, указать следующие вещи:

• Полный объем информации, которая касается земельного участка, то есть его местоположение, размер, технические данные;
• Размер арендной платы, который определяется индивидуально после согласия сторон, и указывается еще в других дополнительных документах.

Составлять документ необходимо только в письменном виде, в нескольких экземплярах. Если же срок аренды более 12 месяцев, то такой договор нужно зарегистрировать в государственных органах, таких как Росреестр.

Пошаговая инструкция регистрации договора аренды в 2020 году

Алгоритм подачи договора аренды нежилого помещения на регистрацию в Росреестр следующий:

1.Заполнить заявление. Порядок оформления зависит от способа подачи:

• в бумажном виде форма имеет унифицированный вид, заполняется специалистом МФЦ при личной подаче документов;
• при отправке по почте форму можно скачать с сайта Росреестра и заполнить самостоятельно — здесь;
• онлайн, в электронном виде на сайте Росреестра.

Если на регистрацию обращаются несколько заявителей, то каждый из них должен подать своё заявление. В документе обязательна подпись:

• проставлена собственноручно заявителем (при отправке почтой дополнительно заверяется нотариально);
• усиленная квалифицированная электронная при отправке через интернет онлайн.

При выборе способа заполнения заявления на сайте Росреестра в разделе «Регистрации сделок» следует пройти в пункт «Регистрации сделки с обременением» и затем «Договор аренды (субаренды)».

Открывается электронная форма, где пошагово заполняются необходимые поля.

Сначала указывается вид недвижимости – нежилое помещение, его кадастровый номер, площадь и адрес.

Затем заполняются данные о правообладателе. Для физического лица потребуется указать его персональные данные, паспортные реквизиты, адрес регистрации, контактный телефон.

На втором шаге заявитель обязан ознакомиться с информацией и дать согласие на обработку персональных данных.

После приложить сканированные копии документов и затем отправить заявление на проверку в ведомство.

2. Собрать документы и оплатить госпошлину.

Обязательно предоставляются:

• договор аренды нежилого помещения в двух подлинниках при оформлении в простой форме, одном подлиннике и копии при нотариальной сделке. В почтовом отправлении договор направляется заверенный нотариусом;
• личные документы заявителя (паспорт) или уполномоченного лица (доверенность, удостоверенная нотариусом или при обращении руководителя организации документ о полномочиях действовать от имени организации).

Размер государственной пошлины для регистрации договора аренды нежилого помещения составляет:

• 2 тыс. руб. для физических лиц;
• 22 тыс. руб. для юридических.

Дополнительно можно приложить документы, которые не являются обязательными и могут быть получены Росреестром в рамках межведомственного взаимодействия:

• учредительные документы организации;
• выписка из ЕГРЮЛ;
• платежный документ, доказывающий факт оплаты госпошлины.

3.Направить пакет документов на регистрацию. Сделать это можно одним из способов:

• лично при обращении через МФЦ или в подразделение Росреестра;
• почтой строго согласно требований, изложенных на сайте Росреестра, с уведомлением о вручении и описью вложений;
• прикреплением сканированных копий документов к заявлению на сайте Росреестра.

4. Дождаться завершения процедуры. Если говорить о сроках, отводящихся на нее, то по Закону 218-ФЗ ч.1 ст. 16 составляет:

• при регистрации простого письменного договора аренды при личном обращении в отделение Росреестра – 7 рабочих дней, через МФЦ срок увеличивается на 2 дня;
• при регистрации нотариального договора через отделение Росреестра – 3 рабочих дня, на два дня больше через МФЦ;
• регистрация в электронном виде происходит в течение дня, следующего за днем подачи документов;
• в случае одновременной постановки объекта на кадастровый учет и регистрации договора аренды через отделение Росреестра – 10 рабочих дней, плюс два дня через МФЦ.

Если при проверке документов будут обнаружены основания для приостановки регистрации, то срок на устранение недостатков устанавливается не более трех месяцев. По их истечению и бездействие заявителя выносится отказ.

Основания для приостановки регистрации следующие:

• в заявлении в качестве лица-правообладателя нежилого помещения указано фактически не имеющее на него прав и не уполномоченное им распоряжаться;
• заявитель не имеет оснований на подачу документов на регистрацию;
• выявлены противоречия между зарегистрированными ранее правами и заявленными;
• право не может быть зарегистрировано в соответствии с Гражданским кодексом или иными нормативными актами;
• представлен не полный пакет документов;
• документы, приложенные к заявлению, являются неподлинными или недостоверными;
• форма заявления не соответствует установленным требованиям;
• подписи в документах проставлены лицами, неправомочными их подписывать;
• документы в рамках межведомственного взаимодействия не поступили или отсутствуют;
• иные основания, предусмотренные ст.26 Закона 218.

5.Получить договор с отметкой о государственной регистрации. В заявлении имеется возможность выбора способа получения.

Договор будет действительным с момента его государственной регистрации.

Обжалование отказа или приостановления в регистрационной услуге

   В случае приостановления или отказа в госрегистрации права заявитель вправе обжаловать такие решения Росреестра в судебном порядке по правилам, установленным КАС РФ или АПК РФ.

   При обжаловании необходимо определить суд, в который будет обжаловаться решение, а именно, в арбитражный суд или в суд общей юрисдикции. В арбитражный суд заявление подается, если заявителем выступает юрлицо или ИП и спор является экономическим. Иногда возникают трудности с определением подведомственности, в связи с чем не исключен вариант отказа судом в принятии заявления, поскольку он подлежит рассмотрению другим судом.

   Срок для подачи заявления по КАС РФ и по АПК РФ составляет 3 месяца со дня, когда лицо узнало о нарушении своих прав.

   После определения подведомственности необходимо подготовить заявление в суд с учетом требований процессуального законодательства, приложить копии всех доказательств, направить или вручить заявления иным лицам, которые указаны в заявлении и подать заявление в суд со всеми приложенными документами, в том числе, документами о направлении заявления иным лицам.

ПОЛЕЗНО: наш адвокат составит для Вас исковое заявление за 24 часа после обращения

   После принятия судом заявления к рассмотрению, необходимо принять участие в судебном заседании и обосновать свои требования, т.е. изложить то, что указано в заявлении. По результатам рассмотрения суд примет решение об удовлетворении заявления или об отказе.

   При нашем юридическом сопровождении сделок сбор и анализ документов поручается ответственному юристу, который будет информировать Вас о всей процедуре полно и в срок.

Читайте еще о работе адвоката в договорном праве:

Проведите анализ договоров с нашей помощью

Автор статьи: адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры» А.В. Кацайлиди

Оставьте заявку на бесплатную консультацию юриста прямо сейчас

Дополнительные документы, необходимые для регистрации

Для регистрации договора аренды в госорганы обращается только одна сторона, при этом не имеет значения арендодатель это или арендополучатель. Заявитель обязан предоставить следующий пакет документов:

• заявление на регистрацию (либо от арендатора, либо от арендодателя);
• два экземпляра арендного договора, подготовленного согласно действующего законодательства;
• кадастровый паспорт арендуемого объекта;
• удостоверение личности заявителя, либо учредительные документы, если заявителем является юрлицо, в том числе необходимо предоставить документ, который подтверждает полномочия представителя юрлица;
• согласие супруги/супруга арендодателя на предоставление в аренду помещения, согласие должно быть нотариально заверено;
• -если объект аренды является государственной либо муниципальной собственностью, необходимо согласие владельца;
• квитанция об оплате госпошлины;
• согласие залогодержателя объекта недвижимости на передачу его в аренду, в том случае если объект находится в залоге;
• если в аренду сдается не весь объект недвижимости, а какая то его часть, нужно предоставить техплан этой части.

В основной пакет документов, необходимых для регистрации договора аренды не входит разрешение уполномоченного органа о проведении крупной сделки. Такой документ актуален для тех компаний-заявителей, у которых годовая арендная ставка составляет более 25-ти% бухгалтерского баланса. То есть те компании, сумма договора которых превышает 25% от стоимости имущества организации.

• для заявителей, годовая арендная ставка которых составляет более чем 25% от бухгалтерского баланса. Иными словами, если сумма сделки превышает 25% от стоимости всего имущества компании. При этом для таких компаний выделяют следующее:
• арендодатель, который сдает в аренду нежилое помещение не должен предоставлять решение о проведении крупной сделки, это возможно, так как в этом случае аренда его имущества не является отчуждением;
• арендатору для заключения договора аренды необходимо предоставить протокол заседания кворума о согласии на проведение крупной сделки. Такой протокол должен содержать 100% голосов, участвующих в заседании. При отсутствии хотя бы одной сотой части голосов, сделка не может быть одобрена.

Для того чтобы решить вопрос с регистрацией быстро, необходимо правильно оформить заявление и соглашение, а также подготовить все необходимые документы для регистрации, согласно уточненному списку.

Понадобятся следующие документы:

• Заявление на госрегистрацию соглашения об аренде;
• Паспорт заявителя;
• Квитанция о внесении госпошлины (копия и оригинал);
• Нотариально заверенная копия подтверждающего документа о праве на собственность;
• Соглашение об аренде в 2-х экземплярах и если имеются приложения;
• Кадастровый паспорт на объект (копия и оригинал);
• Если объект находится в совместной собственности, то нотариально заверенное согласие всех собственников о разрешении совершения сделки;
• Если объект находится в муниципальной собственности, то их согласие (копия и оригинал);
• Доверенность, если заявитель третье лицо (копия и оригинал);
• Другие документы, по требованию регистрационного органа.

В соглашении об аренде нежилого помещения необходимо прописать:

• Название документа, место и время его составления;
• Паспортные данные сторон соглашения;
• Предмет соглашения, адрес, все характеристики для идентификации и подтверждающие документы о праве владения;
• Условия, права, обязанности и ответственность сторон сделки;
• Цена аренды и порядок внесения;
• Другие необходимые пункты, с точки зрения сторон.

Необходимы список документов

В базовый минимум входят три документа:

1. от арендатора или арендодателя о госрегистрации договора. Если ваш договор заверял нотариус, он или его помощник тоже может подать заявку. Бланк, который нужно заполнить, можно скачать из интернета (портал Росреестра), а также получить в офисах Кадастровой палаты, МФЦ и Росреестра.
2. Паспорт или другой документ, подтверждающий вашу личность, при невозможности предъявления паспорта.
3. Оригинал в 2 экземплярах или, если есть нотариальное заверение, 2 экземпляра, один из которых может быть копией. Убедитесь, что вы подаете договор со всеми приложениями (о , о сдаче помещений на земельном участке в пользование).

Для юридического лица помимо этого потребуются:

1. Учредительные документы. Можно подать оригинал или нотариально заверенную копию.
2. Подтверждение полномочий для человека, представляющего , действовать от его имени. Оригинал или копию, заверенную у нотариуса.

Дополнительные документы, которые могут пригодиться:

• Подтверждение полномочий лица со стороны сделки подписывать договор аренды (копию и оригинал.
• Кадастровый паспорт участка земли (копию и оригинал), если вы сдаете не всю землю, а только долю от нее. Эта доля должна быть отмечена.
• Если участок сдается в аренду под капстроительство, то нужно подтверждение собственности на здание (оригинал и копия), в случае если право не было зарегистрировано до этого.
• Подтверждение того, что заявитель оплатил госпошлину. Если вы забудете этот документ, Росреестр запросит информацию об уплате, используя свою базу данных.
• Если планируется что-то строить на участке, то по желанию стороны, подающей заявку, можно предоставить заверенную копию (2 экземпляра) решения о предоставлении земли в аренду и согласовании предполагаемого места, где будет построен объект.

Строительство пройдет без согласования местоположения будущего объекта:

1. Если торги не будут проводиться, то решение о сдаче в аренду земельного участка , при этом заранее нужно опубликовать информацию о том, что земельные участки есть в наличии (2 заверенные копии). Также нужны оригинал и копия подтверждения публикации органом госвласти субъекта РФ или местного самоуправления.
2. Если , то можно приложить постановление органа госвласти или местного управления о том, что торги состоятся (2 заверенные копии), а также оригинал и копию протокола, в котором описаны результаты торгов, и подтверждения публикации о торгах.

К сожалению, даже столь подробный список нужных бумаг является примерным: в конкретном регионе и при конкретных обстоятельствах могут потребоваться дополнительные документы.

Сотрудник, принимающий заявление, может потребовать подтверждения достоверности бумаг, если что-то вызовет у него подозрение.