Патент или ндфл: что выгоднее при сдаче квартиры в аренду

Какие существуют способы легально сдавать квартиру в аренду?

Рынок аренды жилья представляет собой широкое поле для предпринимательской деятельности

Но важно вести ее официально –зарегистрироваться в ИФНС и платить с доходов налоги

Регулируется деятельность по сдаче жилья в аренду:

• гл. 35 ГК РФ (официальное оформление найма жилого помещения);
• гл. 23, 26.2, 26.5, 32 НК РФ (налогообложение доходов).

При отсутствии официального оформления арендодателю грозит доначисление НДФЛ и штрафы (за непредоставление декларации и за неуплату налогов), а также начисление пени. Сумма налога будет исчислена исходя из средней рыночной цены аренды помещения в конкретном регионе.

Всего к услугам арендодателя целых 4 способа как сдавать квартиру легально:

• оформиться в качестве ИП на УСН 6%;
• оформиться как самозанятое лицо;
• приобрести патент;
• уплачивать НДФЛ как физическое лицо.

Первый вариант (ИП на УСН) влечет за собой довольно существенную для физлица налоговую нагрузку. Ведь страховые взносы за себя придется платить независимо от того, имелся ли фактический доход. По оценкам специалистов, применять этот способ имеет смысл, если сумма аренды составляет выше 60 тыс. руб. в месяц.

Вариант регистрации в качестве самозанятого лица хорош низкой налоговой нагрузкой (ставка 4%-6%) и отсутствием необходимости сдавать декларации. Лимит дохода 2,4 млн. руб. в год (т.е. около 200 тыс. руб. в месяц) позволяет использовать этот спецрежим арендодателям. Но при этом запрещено привлекать наемных работников, без которых не всегда возможно обойтись. Также многих смущает, что данный спецрежим имеет статус экспериментального, а затем лицам придется платить налоги по повышенным ставкам.

Поэтому, согласно исследованиям, около 90% официально оформленных арендодателей предпочитают уплачивать налоги путем подачи декларации по форме 3-НДФЛ, остальные 10% приобретают патент.

Плюсы и минусы патентной системы

Как и другие системы налогообложения ПНС имеет свои положительные и отрицательные стороны. К преимуществам можно отнести следующие параметры:

• вариативность по срокам действия патента (1 -12 месяцев);
• невысокая стоимость (но не всегда);
• отсутствие необходимости предоставления налоговых деклараций;
• возможность приобретать сразу несколько разных патентов на несколько видов деятельности одновременно;
• не нужно оплачивать за сотрудников взносы в ФСС (не касается только тех приобретателей патента, которые работают в сфере розничной торговли, сдачи в аренду недвижимости и общепита). В ПФР платится 20% от выплаченной работникам заработной платы.

Недостатки:

• большое количество ограничений (численность не выше 15 человек, площадь торгового зала – не больше 50 кв.м. и т.д.). По сути дела, работать по патенту можно только в тех видах деятельности, которые относятся к услугам населению и розничной торговле в маленьких магазинчиках;
• необходимость тщательной фиксации доходов в специальной Книге учета доходов;
• требование покупать патент заранее, то есть в режиме предоплаты;
• невозможность уменьшить стоимость патента на размер оплаченных страховых взносов во внебюджетные фонды.

Как показывает практика, патентная система за три года действия пока не завоевала в России достойного места. Бизнесмены не спешат ею пользоваться, количество индивидуальных предпринимателей, работающих по патенту, до сих пор, не превышает 4 % от общего количества зарегистрированных ИП. Возможно, невысокая востребованность ПНС связана с тем, что плюсы, которые она предоставляет, есть и в других, более привычных налоговых системах. Тем не менее, предпринимателям, задействованным в сфере оказания услуг населению и мелких продажах, стоит присмотреться к данному налоговому режиму и, возможно, им воспользоваться.

Расчет стоимости

П = ПВГД * 6%,

где ПВГД – это потенциально возможный годовой доход. Он устанавливается местными органами власти на основании средней стоимости аренды жилплощади. Например, за жилье, расположенное в центре Москвы, нужно будет отдать большую сумму, чем за то, которое находится на окраине или в другом городе.

Оплата происходит в два этапа:

• первая треть стоимости вносится на протяжении 90 дней с момента его оформления;
• остаток суммы – 2/3 – выплачивается до окончания срока действия документа.

Патенты, оформленные на срок до полугода, необходимо сразу оплачивать в полном объеме.

Перед выбором налоговой системы можно рассчитать, сколько придется отдать за переход на ПСН в том или ином регионе, и сравнить эту сумму с реальным доходом от такой деятельности. Возможно, окажется, что намного выгоднее платить НДФЛ, не тратя лишние силы и деньги.

Патент можно прибрести на срок от 1 до 12 месяцев, при условии, что период приходится на один календарный год. Законодательно, стоимость патента не является фиксированной и исчисляется как процент от возможного дохода.

В случае получения индивидуальным предпринимателем патента на срок менее двенадцати месяцев налог рассчитывается путем деления размера потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода на двенадцать месяцев и умножения полученного результата на количество месяцев срока, на который выдан патент (п.1 ст. 345.51 НК РФ).

Окончательная цена патента зависит от места, в котором располагается квартира и ее площади. Так, для Москвы в 2017 году действуют следующие расценки в зависимости от размера и расположения:

• До 50 кв. м — от 12600 руб. до 27000 руб.
• 50 кв. м. — 75 кв. м. – от 25200 руб. до 54000 руб.
• 75 кв. м. — 100 кв. м. – от 42000 руб. до 90000 руб.
• 100 кв. м. — 200 кв. м. – от 63000 до 135000 руб.
• 200 кв. м. — 300 кв. м. —    от 126000 до 270000 руб.
• 300 кв. м.- 600 кв. м. – от 210000 до 450000 руб.
• Свыше 600 кв. м.- от 420000 до 600000 руб.

Для Санкт – Петербурга стоимость патента зависит от площади квартиры:

• До 70 кв. м. – 24000 руб.
• 70 кв. м. – 150 кв. м. – 54000 руб.
• Свыше 150 кв. м. – 84000 руб.

Для остальных регионов цена годового патента рассчитывается индивидуально, в зависимости от конкретного субъекта. Узнать стоимость можно на сайте налоговых органов, найдя в поиске свой населенный пункт.

При этом стоит учитывать, что стоимость также зависит от срока, чем меньше времени будет действовать патент, тем ниже будет его цена.

Столичные власти разрабатывают новый порядок контроля за уплатой налогов при сдаче квартир в аренду, при котором стоимость патента будет различаться в зависимости от адреса квартиры и ее площади. Об этом 5 марта 2014 года в ходе пресс-конференции «Декларационная кампания-2014» сообщила заместитель руководителя Департамента экономической политики и развития Москвы Мария Багреева. С места события передает корреспондент Клерк.Ру Сергей Васильев.

В соответствии с законопроектом, стоимость патентов на сдачу жилья в пределах МКАД, кроме Центрального округа, 50 и менее кв. метров составит 18 тыс. рублей, а стоимость патента на сдачу квартир площадью от 50 до 75 кв. метров на этой же территории составит 36 тыс. рублей. При этом стоимость патента на квартиры от 75 до 100 кв. метров площадью, как и прежде останется в размере 60 тыс. рублей в год.

В частности, по словам Н.Сергуниной, документом предусматривается уменьшить стоимость патентов на сдачу в аренду квартир площадью до 75 кв. метров, кроме Центрального административного округа. В частности, в настоящее время стоимость годового патента на сдачу квартир площадью 50 и менее квадратных метров составляет 30 тыс. рублей в год, а площадью свыше 50 кв. метров — 60 тыс. рублей в год.

Как сказал М. Решетников, мэрия Москвы и Минфин разрабатывают соответствующие изменения в налоговом кодексе. К осени будет готов пакет поправок, который поможет сделать патентную систему гибче. На сегодняшний день налоговое законодательство никак не может изменить размер стоимости патента в зависимости от района, в котором расположена площадь, сдаваемая в аренду, хотя и может внести в стоимость дополнительную градацию от количества кв. м площади.

Годовой патент на сдачу жилого помещения в аренду стоит сегодня 60 тыс. руб., что делает его покупку выгодной, только если стоимость сдачи квартиры превышает 90 тыс. р., а это может иметь место только при дорогой элитной недвижимости. Примеры такой недвижимости смотрите тут, где представлены вашему взору лучшие предложения по аренде квартир.

Патентная система для ИП в 2021 году

Взносы индивидуального предпринимателя зависят от количества наёмных работников. Сдача жилплощади в аренду не предполагает привлечения наёмных работников, поэтому собственник недвижимости оплачивает только 26% в Пенсионный фонд и 5,1% в Федеральный фонд ОМС (медстрахование).

Дополнительно предприниматель может внести 2,9% в ФФС на случай наступления нетрудоспособности, но этот платёж не является обязательным и вносится по желанию налогоплательщика.

Во время сделки по аренде квартиры заключается договор найма жилого помещения. В нем обязательно прописана стоимость услуги, то есть сумма, которую арендодатель получает ежемесячно. Именно с этого дохода собственник и должен платить налог, причем обязанность эта возникает автоматически с момента, когда был получен первый платеж. Сдавать квартиру в наем и не платить за это налоги можно, только если был заключен договор безвозмездного пользования жильем.

Часто возникает вопрос, как налоговая может узнать о факте сдачи квартиру внаем, если декларация не подается. На самом деле, большинство случаев — бытовые, то есть об этом могут рассказать соседи, участковый или управляющая компания. Особенно часто это случается, если квартиросъемщики нарушают правила проживания в многоквартирном доме, например шумят, организовали на дому бизнес или ведут асоциальный образ жизни.

В целом, налоговая служба обладает довольно широким спектром полномочий, в том числе может осуществлять выездные проверки. В том числе, такие рейды могут быть осуществлены на основании данных Росреестра, особенно если за собственником числится много квартир или в них числятся временно зарегистрированные граждане. Еще один вариант контроля — запрос в банк, чтобы узнать регулярные операции по счету собственника квартиры.

Единственный вариант, когда налоги платить не требуется — когда недвижимостью разрешают пользоваться бесплатно. Официально это можно оформить по договору безвозмездного пользования. Его можно заключить с родственниками или посторонними людьми

Заключать такое соглашение можно на ограниченный или бессрочный срок, важно указать, что право пользования жилым помещением устанавливается на безвозмездной основе. Все другие права и обязанности обеих сторон, вроде расходов в отношении коммунальных платежей, распоряжения находящимися в квартире мебелью и техники, прописываются в таком договоре, аналогично стандартному

Особенность договора безвозмездного пользования состоит в том, что плата за проживание не взимается, а значит дохода, с которого надо платить налог, нет.

Многих арендодателей смущает формулировка уплаты налога за прошедший календарный год. Часто возникает вопрос, надо ли платить, если срок аренды был менее года, например, 11 месяцев. Здесь ответ однозначный: платить надо, учитывая общий доход по всем месяцам прошедшего года, года за сдачу недвижимости поступал доход.

Есть и еще один важный момент: если договор заключен на срок от 12 месяцев и более, то его обязательно надо регистрировать в Росреестре. При этом придется уплатить пошлину в размере 2 000 рублей.

Все предпочитают заключать договора на 11 месяцев, а по истечении срока их можно продлить на аналогичный или любой другой период.

Кратко об особенностях:

Патентная система налогообложения более всего приближена к ЕНВД и также работает по принципу «заплатил и спи спокойно»: ставка небольшая (6%), сумма потенциального дохода заранее определена, при этом никаких деклараций и финансовой отчетности сдавать не нужно. Единственное, что предписывает вести законодатель — книгу учета доходов индивидуального предпринимателя, чтобы была возможность проверить факт соблюдения лимита выручки, позволяющего применять ПСН. Так же как и ЕНВД патент можно совмещать как с одновременным применением по другим направлениям УСН, так и с ОСН. При условии соблюдения установленных для ПСН лимитов. 

С 01 января 2021 года ПСН по ст. 346.43 НК РФ можно применять в отношении более 80 (восьмидесяти) видов предпринимательской деятельности, в том числе:

• техническое обслуживание и ремонт автотранспортных и мототранспортных средств, машин и оборудования; 

• сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности или аренды;

• оказание автотранспортных услуг по перевозке грузов/пассажиров автомобильным транспортом, 

• деятельность автостоянок;

• оказание услуг (выполнение работ) по разработке программ для ЭВМ и баз данных (программных средств и информационных продуктов вычислительной техники), их адаптации и модификации; 

• розничная торговля, осуществляемая через объекты стационарной торговой сети, имеющие и не имеющие торговых залов, а также через объекты нестационарный торговой сети и другие.

• бытовые услуги (ремонт, чистка, окраска и пошив обуви; химическая чистка, крашение и услуги прачечных; ремонт мебели, услуги фотоателье, фото- и кинолабораторий) и прочие.

Однако окончательное решение о введении и особенностях патентной системы принимает конкретный субъект РФ, законом которого определяется:

1. Итоговый перечень видов деятельности, в отношении которых возможно применение этой системы налогообложения. 

2. Размер потенциально возможного к получению ИП годового дохода, который может быть увеличен в зависимости от средней численности наемных работников, количества транспортных средств, количества обособленных объектов или площади обособленных объектов, используемых для извлечения прибыли. 

3. Также региональному законодателю предоставлено право вводить «налоговые каникулы» в виде нулевой налоговой ставки для налогоплательщиков — ИП, впервые зарегистрированных после вступления в силу соответствующих законов субъектов РФ. При этом «налоговые каникулы» могут быть введены не для всех, а только для некоторых видов деятельности. 

Предположим, что ИП, имеющий в Екатеринбурге торговое помещение, площадью 50 кв. м., осуществляет в нем розничную торговлю и принимает решение о том, выгодно ли перейти на патент после отмены ЕНВД с 2021 года. 

Размер ЕНВД в 2020 году у такого ИП составил:

Нaлoгoвaя бaзa зa мecяц = БД*ФП*K1*K2= 1 800 pyб. x 50 кв.м. x 2,005 x 1 = 180 450 pyб.

Нaлoгoвaя бaзa зa квapтaл = 180 450 pyб. x 3 мec. = 541 350 pyб.

EНВД зa квapтaл = 541 350*15% = 81 202,5 pyб.

На первый квартал 2021 года по осуществляемому ИП виду деятельности в случае, если в 4 квартале 2020 г., он применял ЕНВД, стоимость потенциального к получению дохода будет рассчитываться по формуле для расчет ЕНВД, но с понижающим коэффициентом 0,5 и коэффициентом пересчета нлаоговой ставки 15/6. (см. ст. 3 Федерального закона № 373-ФЗ от 23.11.2020 г.) Таким образом, на 1 квартал 20201 года стоимость патента для ИП составит:

БД= 12*1800*50*2,005*1*2,5*0,5= 2 706 750

Стоимость патента за 1 квартал 2021 года = 2 706 750* 6% / 4 = 40 601,25 руб. 

В 2020 году стоимость патента ИП за квартал, при размере потенциальной базовой доходности в 2 017 170 (установлена для г. Екатеринбурга для некоторых видов розничной торговли), составила бы 30 257,55.

Актуальную версию закона субъекта, на территории которого вы планируете применять ПСН, можно найти на сайте https://www.nalog.ru или обратиться за разъяснениями в финансовые органы субъектов РФ и муниципальных образований. 

Стоимость патента для ИП в Москве в 2021 году

Правда, чтобы реально вывести рынок арендного жилья из тени, нужно, чтобы это было интересно не только казне, но и собственнику жилья. Ещё один вариант, по словам Анны Бодровой, — создать условия, при которых сдавать жильё по серым незадекларированным схемам было бы проблематично и рискованно. Ужесточая надзор за потоками безналичных и наличных платежей, власти преследуют в том числе и цель осложнения жизни для тех, кто сдаёт жильё и не платит при этом налоги.

При этом Алексей Кричевский считает, что моментальная легализация этого рынка после 30 лет спокойного существования без регулирования банально невозможна.

— Чиновники хотят моментального результата, а к нему нужно идти шаг за шагом. Некоторая часть рантье уже зарегистрировались как самозанятые и платят пусть и не 13% НДФЛ, но хотя бы 4%. В лучшем случае столь резкие заявления и действия законотворцев приведут к тому, что в России через полгода-год после принятия закона утроится число самозанятых и поступления всё равно будут как минимум в три раза меньше расчётов экономистов министерства. В худшем — владельцы просто будут сдавать квартиры так, как сдавали и раньше, — считает Алексей Кричевский.

Руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов считает, что подобные перемены в первую очередь заметят арендаторы. Он уверен, что расходы по налогообложению, которые будут дополнительно ложиться на наймодателя, включат в стоимость аренды.

— Это совершенно очевидно — никто не будет сдавать квартиру себе в убыток. Поэтому, если рынок когда-нибудь придёт всё-таки к «белому» варианту существования, на ценах это скажется, — считает Дмитрий Таганов.

По словам Алексея Кричевского, в случае тотального контроля цены на аренду моментально вырастут не на эквивалент НДФЛ в 13%, а на 15–20%. И платить придётся не хозяину жилья, а съёмщику.

Анна Бодрова считает, что стоимость аренды может подорожать на 13–15%. Впрочем, многое будет зависеть и от спроса на квартиры. В разных городах и разных районах цены могут измениться по-разному. Вероятнее всего, в первую очередь могут подорожать самые востребованные квартиры.

В 2021 году под патентную систему налогообложения применимы 80 видов деятельности индивидуальных предпринимателей.

В таблице приведена стоимость патента для ИП в Москве

Воспользуйтесь нашими услугами по оформлению патента!

Мы вам поможем:

• определить относится ли Ваш вид деятельности к патентной системе налогообложения (ПСН)
• рассчитать стоимость патента для вашей деятельности
• оформить необходимые документы для получения патента
• подать документы на получение патента в ИФНС

Порядок оформления

Порядок оформления патента для сдачи жилья внаём включает в себя следующие шаги:

1. Получение статуса ИП.
2. Подготовка заявления установленного образца.
3. Сбор документов.
4. Подача пакета бумаг в налоговый орган.
5. Ожидание решения и получение патента.
6. Внесение платы.

Более подробно с каждым из описанных выше этапов можно ознакомиться ниже по тексту.

С чего начать, нужно ли проводить регистрацию ИП?

В первую очередь, собственнику квартиры необходимо получить статус ИП. Данное условие прописано в п. 1 ст. 346.44 НК РФ. Для регистрации в качестве индивидуального предпринимателя заявителю необходимо собрать пакет документов и обратиться в налоговый орган по месту проживания.

Подать документы на получение статуса ИП можно несколькими способами:

• самостоятельно;
• через личный кабинет на портале «Госуслуги» (потребуется ЭЦП);
• через нотариуса или банк;
• при помощи посредника (юридическая фирма или частный юрист).

Также на подготовительном этапе необходимо определиться с кодом ОКВЭД (вариант, наиболее подходящий для сдачи жилья в аренду, указан выше по тексту).

Куда обращаться?

Для оформления патента на сдачу жилья внаем, собственнику недвижимости необходимо подать соответствующее заявление в налоговый орган по месту проживания. Сделать это можно несколькими способами:

• путем личного визита в инспекцию;
• через своего представителя;
• в электронной форме;
• отправить по почте с описью вложения.

Внимание. Следует помнить, что заявление должно быть направлено в налоговый орган за 10 дней до начала ведения предпринимательской деятельности

В данном случае это предоставление своего жилья во временное пользование за плату.

Сроки процедуры

В соответствии с п. 3 ст. 346.45 НК РФ налоговые органы обязаны рассмотреть заявление на выдачу патента в течение 5 дней с момента его поступления. При этом в адрес заявителя высылается готовый патент или же уведомление об отказе в выдаче такого документа.

Возможные затраты

Всю совокупность затрат, с которыми может столкнуться собственник, желающий оформить патент для сдачи своей недвижимости внаем, можно разделить на две основные категории:

Расходы, которые могут возникнуть на этапе регистрации статуса ИП – сюда можно отнести следующее:
Уплата госпошлины (800 рублей). При подаче документов в онлайн режиме такой платёж не взимается.
Оформление доверенности на представителя (500-1500 рублей).
Услуги нотариуса (1200-3200 рублей). Нотариальное удостоверение паспорта и заявления (при подаче бумаг через представителя).
Почтовые расходы (200 рублей).
Приобретение ЭЦП (3000-3500 рублей)

При подаче документов в онлайн режиме.
Вознаграждение юридическим посредникам (3000-7000 рублей).

Внимание. Итоговая стоимость получения статуса ИП будет зависеть от выбранного способа направления документов в налоговый орган

Самый дешевый вариант – доставить документы лично. Однако это займет много времени.

Расходы, возникающие после получения патента – сюда можно включить саму плату за применение патентной системы налогообложения и страховые взносы (собственник квартиры их будет вносить только за себя, при условии, что у него нет наемных работников).

Причины лишения лицензии

В законе приведен список причин, по которым индивидуальный предприниматель может лишиться лицензии на патент. Сюда относятся следующие ситуации (п. 6 ст. 346.45 НК РФ):

• если годовой доход от сдачи жилья в аренду превысил 60 000 000 рублей;
• в случае несоблюдения условия, прописанного в п. 5 ст. 346.43 НК РФ;
• если в течение отчетного периода были реализованы товары, не относящиеся к розничной торговле (эта причина актуальна для предпринимателей, занимающихся соответствующим видом деятельности).

Таким образом, для исключения проблем с налоговыми органами, а также легализации доходов, получаемых от сдачи жилья внаем, собственники могут оформить патент. Для его получения предварительно необходимо будет зарегистрироваться в статусе индивидуального предпринимателя.

Право на покупку патента

Определение плательщиков ПСН приведено в ст. 346.44 НК РФ. Норма детально отвечает на вопрос, кто вправе купить патент. Подать заявление разрешено только индивидуальным предпринимателям. Возможность применения налогового режима без регистрации ИП не предусмотрена. Организациям система также недоступна.

Важным условием является ведение деятельности, подпадающей под действие режима. Аренда недвижимости входит в перечень ст. 346.43 НК РФ. Патенты выдают при предоставлении жилых и нежилых помещений, земель, дач во временное и платное пользования третьих лиц. При этом объекты должны находиться в собственности плательщика ПСН.

Статья 346.43 НК РФ предъявляет к предпринимателям и дополнительные требования. Применение режима невозможно при превышении следующих показателей:

• среднесписочная численность персонала за налоговый период – свыше 15 человек;
• заключение договоров простого товарищества, доверительного управления.

Кроме того, в течение срока действия патента плательщик должен контролировать валовую выручку. При преодолении годовым доходом отметки в 60 миллионов рублей придется перейти на другую систему обложения (п. 6 ст. 346.45 НК РФ). Фиксировать обороты необходимо в книге. Форма журнала утверждена приказом Минфина РФ № 135н от 22.10.12.

Что выгоднее: патент или НДФЛ?

Патент на сдачу квартиры в аренду экономически выгоден для собственников, которые занимаются такой деятельностью постоянно. Почему именно к такому выводу пришли аналитики?

К 2021 году сложилось 3 легальных варианта налогообложения при официальном оформлении сдачи жилья в аренду физическим лицам и организациям:

• внесение НДФЛ в размере 13% от полученного дохода;
• оплата патента;
• применение Упрощённой системы налогообложения (6%).

Проанализируем все 3 варианта. Допустим, предполагаемый доход от сдачи жилья составит 240 000 руб. в год. НДФЛ в этом случае составит 31200 руб. Именно такую сумму заплатят собственники, сдавшие своё жильё официально по договорам аренды без регистрации ИП.

Теперь посмотрим, что нам даст система УСН. Расходы по оплате упрощённого налога составят 14400,00 руб. Такую цифру мы получили путём умножения ожидаемого годового дохода на 6 % (240000 Х 0,06). Получается, что расходы на оплату налога по упрощённой системе будут меньше, чем при оплате НДФЛ.

Стоимость патента зависит от региона и места расположения недвижимости. Возьмём, к примеру, жильё в Санкт-Петербурге, где стоимость патента на аренду квартиры не зависит от её площади и составит 24000 рублей в год.

Что мы видим? Патентная система оплаты выгоднее, чем НДФЛ, но предполагает большую сумму, чем налог по УСН.

Однако у патентной системы есть несколько выгодных преимуществ перед Упрощённой системой налогообложения, а именно:

• нет необходимости вносить другие налоги:
• ИП не сдаёт декларацию в ФНС;
• нет необходимости в ведении бухгалтерского учёта;
• дифференциированный подход к оценке возможного дохода ИП в зависимости от региона;
• простота и чёткость;
• не устанавливается ограничения на количество объектов сдаваемой в аренду недвижимости.

Патент — это всего лишь разрешение на сдачу помещения в аренду, и в этом самое большое преимущество и выгода данной системы налогообложения. Тем не менее, каждый собственник квартиры сам выбирает для себя подходящий вариант налогообложения.

Каждая из представленных выше систем налогообложения может применяться при официальной сдаче собственной недвижимости в аренду, при этом имеет свои плюсы и минусы.

Перед выбором режима налогообложения потенциальному арендодателю стоит просчитать математическим способом, какой вариант в его случае будет наиболее выгоден для него, и только лишь после этого следует принимать окончательное решение.

Работа по нескольким режимам

Чаще всего ПСН совмещают с ОСНО или УСН (возможен еще вариант совмещения с ЕСХН, но это редкий случай). К примеру, предприниматель понимает, что к концу года по доходам превысит «патентный» лимит в 60 млн руб. В этом случае, выгодно оформить патент на определенный срок (например, на первые полгода), а затем перейти на УСН или ОСНО. 

Важно, что учет доходов по каждому режиму налогообложения ведется в индивидуальном порядке: то есть, у ИП должна быть книга учета доходов для ПСН и аналогичный документ для другого режима. При этом нужно учитывать следующие моменты:

• внереализационные доходы (например, продажа ОС) полностью относят к УСН или ОСНО;

• В случае невозможности разделения доходов, общие расходы (например, аренда помещения или зарплата бухгалтера) делят пропорционально доходам: если ⅔ от общей суммы дохода приходится на ПСН, то и ⅔ расходов также относят к этому режиму (согласно НК РФ).

Отдельно остановимся на раздельном учете страховых взносов. С 2021 года стоимость патента можно уменьшить на величину взносов (для ИП без работников — на 100%, для ИП с работниками — не более 50%). Аналогичная схема работает с УСН «доходы», да и при УСН «доходы минус расходы» затраты на страховые взносы обязательно учитывают. Эксперты выделяют четыре варианта раздельного учета:

1. ИП без сотрудников на УСН. При системе налогообложения УСН «Доходы минус расходы» взносы за себя можно целиком отнести к расходам УСН, а при УСН «Доходы» —  уменьшить взносами сумму налога на 100%.

2. ИП с сотрудниками УСН. При УСН «Доходы минус расходы» взносы за себя и сотрудников могут также полностью войти в статьи расходов для уменьшения налоговой базы, а при УСН «Доходы» можно уменьшить сумму налога не более чем на 50%.

3. ИП с сотрудниками при совмещении ПСН и УСН. Взносы за ИП делятся пропорционально доходам, а уплаченные налоги за сотрудников учтутся в расходах той системы, в деятельности которой они заняты. В случае занятости сотрудника в «патентной» и «непатентной» деятельности учет будет вестись пропорционально доходам.

Не стоит забывать и о том, что с 2021 года к «непатентным» доходам относятся и проценты по счетам или депозитам ИП: отчитываться по ним перед налоговой нужно согласно требованиям УСН или ОСНО. Получается, что даже, если предприниматель не превышает установленные лимиты, но получает процент на остаток по счету, ему придется совмещать два режима, вести КУДиР и сдавать, как минимум, одну декларацию.

Патент на сдачу в аренду недвижимости, все за и против

Появившись относительно недавно патентная система налогообложения не получила очень широкого распространения среди индивидуальных предпринимателей, причин этому достаточно много, об этом писали в статье посвященной самой ПСН для ИП здесь. Сегодня же рассмотрим вид деятельности, где они получили максимальное распространение это аренда недвижимости.

Аренда недвижимости всегда была достаточно специфическим видом деятельности, налогообложение которых вечная «головная боль» налоговиков. Сами взаимоотношения в данном сегменте способствуют максимальному укрывательству плюс нежелание владельцев связываться с учетом и отчетностью затрудняли администрирование таких доходов до максимума.

Решение проблемы (во всяком случаи в большей степени) стало появление патентов для вида деятельности «сдача в аренду жилых и нежилых помещений, принадлежащих ИП на праве собственности». В прошлой статье мы просмотрели все основные особости ПСН, сегодня остановимся исключительно на патентах на аренду.

Первое – сумма фактически полученного дохода и сума потенциального дохода.

Для патентной системы налогообложения это разные понятия никак не связанные между собой (аналогичная ситуация в ЕНВД, но в УСН противоположная) . На практике это означает, что:

Покупая патент, ИП сразу уплачивает сумму налога (ну или почти сразу) рассчитанную исходя из формулы:

Стоимость = Потенциальный доход * 6%

Величина же потенциального налога определяется исходя из соответствующего закона принятого субъектом Федерации, к примеру, величины потенциальных доходов в Москве регулирует Закон г. Москвы от 31 октября 2012 г. N 53 «О патентной системе налогообложения». Аналогичные нормативные документы принимаются по каждому региону. Как следствие фактически полученный доход от сдачи в аренду недвижимости прямо не облагается налогом, как пример:

Правда, на этом уплаты ИП от деятельности не заканчиваются, ведь по закону нужно платить и пенсионные взносы и так рассчитаем, сколько нужно заплатить за год и сравним с уплатой УСН:

Как видим простые расчеты показывают, что если доходы от аренды (предполагаемые) выше чем потенциально возможный доход приблизительно в 2 раза есть смысл покупать патент, если же нет, то дешевле платить УСН, при котором можно уменьшать единый налог на сумму уплаченных взносов.

Вторым важным моментом является тот факт, что при использовании данной системы налогообложения аренды облагается исключительно по принципу один объект – один патент.

Свою позицию по данному поводу высказал как Минфин так и ФНС:

Письмо ФНС России от 04 июля 2013 г. № АС-4-2/12135 «О применении в 2013 году патентной системы налогообложения».

На практике это означает, что существует такие варианты:

• — Первый, если у вас один объект недвижимости, но Вы его сдаете внаем двум и более арендатора, то на каждый договор необходимо приобретать отдельный патент;
• — Второй, если у Вас несколько объектов и в каждом по одному арендатору, то и патент будет на каждый объект недвижимости;
• -Третий, два объекта и в каждом по два арендатора, то соответственно необходимо покупать 4 патента и по каждому из них налог уплачивается исходя из потенциального дохода закрепленного соответствующим региональным законом о ПСН.

Кроме того обязательно стоит учитывать региональную специфику ПНС, так в большинстве регионов России в законе о ПНС закреплен единая ставка потенциального дохода по виду деятельности – «Сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности», но есть и исключения к примеру Приморском крае:

19. ¦Сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных ¦

¦ ¦участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве ¦