Технический заказчик и генеральный подрядчик

Порядок и характер работ

Предпроектные работы

Техзаказчик совместно с застройщиком разрабатывает концепцию, предпроектный бюджет и модель управления проектом. Она включает определение видов, объемов и исполнителей работ, планирование взаимодействия между участниками процесса, схему финансирования, контроль качества и сроков. Участвует в предпроектной проработке, анализе предварительных исходных данных, техническом Due Diligence и оценке возможности реализации проекта. Он помогает выявить основные риски, минимизировать или устранить их на начальном этапе.

Перечень предпроектных мероприятий.

• сбор исходных данных и получение ИРД, градостроительного плана земельного участка, технических условий, организация проведения изысканий и подготовка задания на проектирование;
• проведение тендеров по выбору генпроектировщика, сопровождение разработки проектной, рабочей и сметной документации, получения положительного разрешения экспертизы и разрешения на строительство;
• организация выборов генподрядчика, субподрядчиков и поставщиков, разработка и отслеживание графика строительно-монтажных работ, осуществление строительного контроля и мониторинг целевого использования денежных средств.

Сдача и эксплуатация объекта

Эксплуатация здания или сооружения, капремонт, реконструкция и снос — стадии жизненного цикла. В период гарантийного обслуживания по согласованию с застройщиком технический заказчик может контролировать выполнение подрядчиками договорных обязательств и устранение дефектов, которые были обнаружены после сдачи в эксплуатацию. На завершающей стадии реализации проекта он организует подготовку объекта к сдаче и проведение комиссии для получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Этапы завершающей стадии реализации проекта

• определение режима эксплуатации и подготовка регламента гарантийного обслуживания, контроль пуско-наладки систем жизнеобеспечения;
• подготовка и передача комплекта необходимых документов приемочной комиссии;
• участие в создании приемочной комиссии и в проведении проверок;
• передача сданного объекта застройщику или эксплуатирующей организации вместе с исполнительной документацией, актами, заключениями;
• подготовка отчета о выполнении обязательств по договору с застройщиком.

Обязанности и права технического заказчика

Обязанности и ответственность определены в договоре, заключаемом с застройщиком. Застройщик, который решит осуществлять функции техзаказчика самостоятельно, также должен выполнить все требования законодательства.

Застройщик, не состоящий в СРО, не может напрямую заключать договоры на изыскания, подготовку проектных документов и генподряд на выполнение работ по строительству, капитальному ремонту или реконструкции объекта. В соответствии новой редакцией статьи 1 Градостроительного кодекса он может передать эти функции техзаказчику, который соответствует утвержденным нормам.

Техзаказчик осуществляет от имени застройщика правомерные действия, нацеленные на своевременное и надлежащее выполнение работ по проектированию и строительству, и берет на себя привлечение Генерального проектировщика, Генерального подрядчика и других участников.

Служба технического заказчика имеет право:

• готовить технические задания на тендеры, анализировать предложения, отбирать подрядные организации и заключать договоры;
• принимать решения по всем вопросам планирования и организации строительных процессов;
• контролировать качество проектной документации, работ, материалов, готовых конструкций, изделий и стоимость строительства;
• приостанавливать работу и корректировать график производства при необходимости;
• решать производственные вопросы, конфликтные и спорные ситуации между участниками реализации проекта и применять штрафные санкции;
• анализировать предлагаемые застройщиком изменения и оценивать риски, связанные с удорожанием, нарушением сроков, регламентов;
• требовать в согласованные сроки учетную документацию, проверять счета и закупки.

С 1 июля 2017 года Технический заказчик должен состоять одновременно в трех саморегулируемых организациях в области (ст. 1 пункт 22 ГрК):

• инженерных изысканий;
• архитектурно-строительного проектирования;
• строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства.

Как член трех СРО компания ИРБИС имеет допуски к соответствующим видам работ. Мы можем оказывать услуги как комплексно – совмещать функции уполномоченного техзаказчика, генпроектировщика, генподрядчика и лица, осуществляющего строительный контроль (технический надзор), – так и отдельно.

Стоимость услуг технического заказчика

Стоимость услуг Andoga Development Company складывается из стоимости управления проектом (ежемесячная абонентская плата и платежи за достижение этапов работ) и платежи за конкретные согласования, не входящие в состав ежемесячного управления проектом.

В ежемесячную стоимость управления проектом входит:

• Проработка состава работ

• Содействие в заключении договоров, с контролем технической части

• Регулярный контроль выполняемых действий

• Участие в приемке работ (выдача экспертного мнения)

• Участие в совещаниях с Заказчиком, генеральным проектировщиком, генеральным подрядчиком, протоколирование (при необходимости)

• Разработка графика проекта, проверка соответствия хода проекта утвержденному графику

• Контроль достижения этапов работ

Согласования, не входящие в ежемесячную стоимость управления проектом: Обычно, отдельные, «крупные» согласования требующие своего бюджета, например:

• Разработка и согласование транспортного присоединения

• Разработка и согласования буклета АГР/АГО

• Согласование размещения объекта с аэропортами

• Экспертиза проекта документации

• Оптимизация технических условий

• Иные крупные согласования Для небольшого проекта до 5000 кв.м. типичная стоимость управления проектом может составить от 200 до 350 тыс руб в месяц + этапные платежи 50 – 100 тыс. руб за этап.

«Крупные» согласования оцениваются индивидуально для каждого проекта.

Основные преимущества работы с нами

АО «СКС» – член СРО, обладатель международного сертификата менеджмента качества ISO9001. Мы заботимся о своей репутации, потому делаем все возможное, чтобы возводимые под нашим руководством объекты сдавались в срок и приносили максимум финансовой выгоды Инвесторам.

Остановив поиск технического заказчика на нашей компании, вы получаете:

• Гарантированное исполнение всех договорных обязательств.
• Приемлемые цены на предлагаемые услуги.
• Высочайшее качество работ.
• Своевременную отчетность и молниеносное реагирование на возникновение любой форс-мажорной ситуации.
• Возможность заняться другими проектами

Цена наших услуг варьируется в зависимости от назначения объекта, его площади, объема задач, сроков строительства.
Нужен технический заказчик? Просто наберите +7 (495) 357-90-80!

Расширенное понятие технического заказчика

В функции технического заказчика входит:

• подготовка всех видов разрешительных документов;
• получение всех необходимых согласований;
• экспертиза строительных площадок и консультации по вопросам их организации;
• выполнение всех технических условий, необходимых для подключения к инженерным сетям;
• финансовый контроль.

Таким образом, технический заказчик играет важную роль в управлении процессом строительства, тесно взаимодействует со всеми участниками строительного процесса, выполняет технический надзор и координирует все этапы стройки, а также сроки и качество процессов.

Необходимость в техническом заказчике как в отдельной организации возникла в 80-х годах прошлого века. Тогда же Госстрой утвердил отдельную службу, предназначенную для подготовки к строительству объекта и выполнения технадзора за самим строительством. Идея оправдала себя, и качество строительства ощутимо возросло. Но после распада СССР эта служба больше не смогла выполнять свои функции в условиях нового времени.

В современных условиях функции технического заказчика настолько разнообразны, что для их эффективного выполнения необходимы обширные знания и внушительный опыт. Технический заказчик – это не специальность, поэтому таких специалистов не готовят в университетах. Чтобы им стать необходимы многолетние практические знания и опыт работ в строительстве. Включаясь в процесс строительства, технический заказчик оформляет контракт на реализацию необходимого комплекса услуг, что ставит перед ним еще и необходимость разбираться в юридической стороне вопроса (распорядительной документации, судебной практике и т. д.).

Работа технического заказчика на практике

Целесообразным будет привести конкретный пример деятельности технического заказчика. Необходимо представить, что существует определенный участок земли, на котором инвестор (заказчик) решает возвести многоэтажный дом. Помимо этого, имеется градостроительный план данного участка. Именно на основании последнего нужно подготовить различного рода документацию. В ее совокупность входят такие бумаги, как договор аренды, договор срочного безвозмездного пользования земельным участком на период проектирования и дальнейшего строительства объекта, а также бумаги по переводу участка земли в необходимую категорию и оформлению отношений земельно-имущественного характера.

Другими словами, служба технического заказчика взваливает на собственные плечи бумажный шквал и этим же ознаменовывает начало предварительных проектных работ, а также подготовки целой совокупности исходно-разрешительных документов. Дальше – больше. Необходимо отметить, что после формирования и дальнейшего согласования планировочно-архитектурной концепции необходимо получить условия технической направленности, соответствующие подключению объекта к уже развитым инженерным сетям. Кроме того, просто получить их – это не вся работа. Действие всех технических условий, которые выдаются, нужно подтвердить в государственных организациях эксплуатации (а их на сегодняшний день насчитывается неимоверно много). Необходимо дополнить, что рассмотренные условия касаются водоснабжения, электроснабжения, теплоснабжения, телефонизации, водоотведения, радиофикации, газификации, а также наружного освещения.

Чем же грозит сторонам такое смешение функциональных ролей в договоре на выполнение функций технического заказчика?

В этом случае возникают риски переквалификации отношений с техническим заказчиком в подрядные (Постановление Президиума ВАС РФ от 30.07.2012 № 1456/12).

Следствием этого для застройщика может быть риск возникновения ответственности перед техническим заказчиком (генподрядчиком) за исполнение обязательств заказчика, предусмотренных гл. 37 ГК РФ, и утрата возможности предъявления специальных требований к техническому заказчику в отношении оказания им услуг по контролю и надзору за строительством.

Для технического заказчика это означает возникновение перед застройщиком встречного обязательство по качеству, объемам и срокам выполнения работ.

Ввиду изложенного только четкая структура договорных отношений между участниками проекта и правильное с точки зрения законодательства распределение функций позволит минимизировать риски обеих сторон.

Поскольку у судов на этот счет однозначный подход не сформирован, проанализировав судебную практику, можно выделить несколько основных критериев, по которым суды дают ту или иную квалификацию договору на выполнение функций технического заказчика.

О получении допуска СРО

Немаловажным является вопрос о необходимости наличия у технического заказчика свидетельства о допуске СРО к работам по организации строительства. Конкретных примеров в судебной практике по этому вопросу пока не было, однако здесь возможно применение схожей практики по застройщику, так как функции их почти идентичны.

Существует судебная практика, в соответствии с которой свидетельство о допуске к работам по осуществлению строительного контроля является обязательным как для лица, производящего строительный контроль по заданию застройщика или заказчика на основании договора, так и для самого застройщика, если последний осуществляет строительный контроль самостоятельно (собственными силами) <1>. В качестве примера назовем Постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2011 N 17АП-5024/2011-АК по делу N А60-7214/2011 <2> и от 05.06.2013 N 17АП-5069/2013-АКу по делу N А60-3434/2013 <3>.

<1> Подробнее об этом см. в статье А.М. Ростошинского «Строительный контроль застройщика и допуск СРО» (N 10, 2013).<2> Определением ВАС РФ от 09.11.2011 N ВАС-14190/11 указанное Постановление оставлено в силе.<3> Определением ВАС РФ от 01.08.2013 N ВАС-10699/13 указанное Постановление оставлено в силе.

Однако имеются судебные решения, в которых арбитры делают вывод, что застройщик не обязан обладать свидетельством о допуске СРО «Организация строительства». Так, в Решении Арбитражного суда Республики Карелия от 29.05.2013 по делу N А26-1446/2013 указано: исходя из буквального толкования п. 33 Перечня, утвержденного Приказом Минрегиона России от 30.12.2009 N 624, свидетельство о допуске к работам по организации строительства должно иметь лицо, привлекаемое застройщиком или заказчиком к выполнению таких работ на основании договора и имеющее статус генерального подрядчика. Данное лицо и является субъектом ответственности по ч. 1 ст. 9.5.1 КоАП РФ. Распространение на застройщика положений, устанавливающих повышенные требования к генеральному подрядчику либо к иному лицу, привлекаемому застройщиком или заказчиком по договору, а именно: расширительное толкование положений п. 33 Перечня, утвержденного Приказом Минрегиона России от 30.12.2009 N 624, в части возложения на застройщика или заказчика обязанности по получению свидетельства о допуске к выполнению работ по организации строительства в случае самостоятельного осуществления таких работ, не допустимо.

Заказчик

В строительстве, Заказчик (лицо, которое заказывает строительство или реконструкцию объекта) заключает договор строительного подряда с подрядчиком. Договор строительного подряда регулируется пар. 3 гл. 37 Гражданского кодекса России (ГК РФ). В ГК РФ стороны договора подряда (в том числе строительного) именуются как Заказчик и Порядчик:

То есть заказчиком может быть и подрядчик, если он заключит договор строительного подряда, как заказчик, с субподрядчиком.

Пример

Компания А заключила договор строительного подряда № 1 со Строительной Компанией Б для строительства производственного цеха.

Для исполнения этого договора, Строительная Компания Б заключила договор строительного подряда № 2 со Строительной Компанией В, поручив ей выполнение части работ по строительству производственного цеха.

В договоре 1:

Компания А — Заказчик

Компания Б — Подрядчик

В договоре 2:

Компания Б — Заказчик

Компания В — Подрядчик

Нелегкий путь

Как выяснилось, техническое задание заказчика (инвестора) предполагает прохождение целого ряда этапов. Так, пройдя через кабинеты Московской теплосетевой структуры, Мосэнерго, Моссвета, МОЭКа, Мосгаза, Мосводоканала и иных объединений, технический заказчик в абсолютной боевой готовности может приступить к следующей стадии. В пакет документации, необходимой для реализации торгов и конкурсов по выбору проектного объединения, кроме заветных условий технической направленности, он вкладывает план участка земли, которые согласовывается заранее, архивную геоподоснову, архитектурную концепцию в плане посадки на земельном участке и прочие сведения.

Технический надзор заказчика после осуществления выбора организации предполагает разработку проектно-сметных документов

Важно отметить, что в данном случае необходимо и обязательно предварительное заключение договора с проектной структурой на реализацию определенных работ в строго установленные сроки. Задания, полученные от проектировщиков, так или иначе согласовываются с Москомархитектурой, а также Департаментом здравоохранения и образования, Департаментом жилищной политики, Департаментом жилищного фонда и так далее

Необходимо знать, что проектно-сметные документы, предполагаемые договором технического заказчика, при любых обстоятельствах проходят экологическую экспертизу и экспертизу противопожарной и промышленной безопасности.

Заказчик и подрядчик в строительстве

Заключение договора подряда с генподрядчиком для выполнения строительных работ – не редкое запланированное действие заказчика, которое требует он него сопутствующего контроля над субподрядчиками. Такая общепринятая схема не всегда удовлетворяет заказчика в связи с тем, что он изначально не обладает необходимой информацией о том, кто в результате будет заниматься строительством – субподрядчиков может быть много. Чтобы сократить вероятность такой неосведомленности, в договоре с генподрядчиком прописывают отдельным пунктом, что ключевые и самые основные работы (указываются перечислением) он должен выполнять лично. Таким образом, генподрядчик не имеет права передавать субподрядчику значимую часть строительных работ.

На практике несоблюдение сроков выполнения даже незначительных, на первый взгляд, работ, может нарушить график. Часто, чтобы быть уверенным в генподрядчике, заказчик строительства домов согласовывает списки субподрядчиков. При таком подходе он изначально в письменном виде утверждает кандидатуры субподрядчиков.

Происходить это может:

1. Комплексно: выставляя свою кандидатуру на торги, генподрядчик предоставляет список субподрядчиков, которые будут работать над проектом. Таким образом, заказчик изначально осведомлен о том, кто будет проводить работы, и делает осознанный выбор.
2. Локализованно: во время проведения работ согласовываются потенциальные кандидатуры на пост субподрядчика.

При выборе второго варианта рекомендуется заниматься утверждением субподрядчика до подписания договора. Если этого не было сделано, заказчик не несет ответственности за односторонний отказ со стороны генподрядчика работать с субподрядчиком, и вся ответственность ляжет на ведущего подрядчика.

Технический заказчик в рамках работы над реализацией проекта строительства предоставляет клиенту целый ряд функций. Именно в связи с этим к физическому или юридическому лицу, предоставляющему услуги в рамках технического надзора предъявляются повышенные требования.

На начальном этапе строительства заказчик занимается сбором исходной и разрешительной документации. Данный этап крайне важен, так как без необходимых документов не удастся приступить к разработке проекта. На этом этапе подготавливаются технические условия, составляется градостроительный план конкретного земельного участка, где будет проводиться строительство, и проводятся публичные слушания.

Следующий этап – инженерные изыскания. В задачи технического заказчика входит организация и контроль проведения экологических, геодезических, геологических изысканий, а также обследование зданий и сооружений, которые находятся в непосредственной близости к возводимому объекту.

Сопровождение стадии составления проектной документации. На этом этапе в обязанности технического заказчика входит курирование предпроектных и проектных работ (разработка эскизов, рассмотрение вариантов размещения объекта на конкретной территории, составление предварительных архитектурных решений, составление технического задания, сбор разрешительной документации, анализ проведенных изысканий и прочее).

Технический заказчик также участвует в процессе подготовки участка, выделенного под застройку, к непосредственным строительным работам. В рамках этапа оформляются документы на отведение участка, получаются разрешения на использование ресурсов для строительства, проводится вырубка или пересадка деревьев, демонтаж объектов, финальная зачистка территории, согласовываются вопросы о переселении граждан из сооружений, которые подлежат сносу в рамках строительства.

Среди прочих услуг можно выделить:

• Контроль качества строительных материалов, оборудования и инструментов;
• Отслеживание соответствия между заявленными документально и реально выполненными работами;
• Проверка качества возведенного объекта, а также соответствие здания установленным стандартам и нормативам;
• Контроль за тратой средств, предоставленных инвестором застройщику;
• Проверка достоверности бухгалтерской документации;
• Отслеживание расхода финансов в рамках составленной сметной документации;
• Взаимодействие с Ростехнадзором, БТИ и другими органами государственной власти.

Как работает служба технического заказчика нашей компании

Будучи представителем технического заказчика, мы защищаем экономические и юридические интересы инвестирующей стороны. Вы доверяете свое дело нам и спокойно занимаетесь другими проектами. Наши сотрудники ищут проектировщиков, подрядчиков, поставщиков, организуют контроль всех этапов строительного процесса, согласовывают проектную документацию, получают необходимые разрешения, обеспечивают бесперебойность и безопасность работ, урегулируют возможные непредвиденные обстоятельства.

Мы нацелены на:

• Снижение вероятности рисков.
• Соблюдение оговоренных сроков.
• Обеспечение высокого качества строительства.
• Снижение бюджета.

Преимущества привлечения техзаказчика и оплата стоимости его работы

Инвесторы строительства для обеспечения должного качества организации всех процессов, связанных с оформлением бумаг и возведением сооружения, обычно привлекают фирмы, обладающие подготовленными кадрами и имеющие опыт успешной работы в этой сфере. Техзаказчик берет на себя всю организационную деятельность, освобождая застройщика от необходимости вести многочисленные переговоры, отслеживать соблюдение требований стандартов и нормативных документов.

Кроме того, привлеченная компания отстаивает интересы (в том числе и финансовые) своего нанимателя на всем протяжении внедрения проекта. Каждая фаза проекта проверяется, выявленные нарушения и ошибки оперативно устраняются. Перерасход утвержденных смет не допускается или четко обосновывается. С финансовой точки зрения привлеченная компания выполняет такие действия:

• согласовывает стоимость строительства с нанятыми подрядчиками и, если они есть, субподрядчиками;
• проводит проверку предъявленных к оплате счетов;
• контролирует финансовые расходы, сверяясь со сметой;
• отслеживает достоверность и правильность ведения бухгалтерского учета;
• готовит оперативные отчеты об использовании денежных средств, выделенных на проект.

Такое построение работы избавляет застройщика от необходимости держать у себя в структуре постоянный штат дорогостоящих специалистов и отслеживать каждый шаг выполнения инвестиционного проекта. Исходя из этого, можно прийти к выводу, что техзаказчик – это не вспомогательный орган, а полноценный профессиональный партнер, от действий которого может зависеть судьба всего начинания.

Стоимость вознаграждения за оказанные услуги, как правило, прописывается в соглашении. Однако отсутствие этой составляющей не делает договор недействительным, поскольку в таких случаях можно обращаться к нормам статьи 424 (п.3) Гражданского кодекса. Они предусматривают возможность осуществить оплату, ориентируясь на цены за такие же услуги в похожих обстоятельствах.

В зависимости от возложенных полномочий, цена на услуги техзаказчика может сильно варьироваться. Как пример можно привести такой расчет:

• Только контроль и технадзор – устанавливается ежемесячная фиксированная плата или 1-2% от стоимости работ. Гарантирует соответствие сооружения всем стандартам и нормам.
• Инжиниринговые услуги – 2-3% от стоимости изыскательных, проектных, монтажных и строительных работ. Выгода для инвестора – сокращение сроков и до 7% уменьшения прямых расходов.
• Заказчик-застройщик – до 4% всех затрат. Следствие – экономия времени и до 10% сметы.
• Управление строительством на профессиональном уровне, т.е. передача максимального количества полномочий – 4-5% стоимости всего инвестиционного проекта. Позволяет сэкономить время и 15% прямых расходов.

При этом следует отметить тот момент, что некоторые действия требуют одинаковых затрат времени и усилий, независимо от масштаба проекта. Поэтому на практике услуги техзаказчика при возведении масштабных объектов стоят (в относительных величинах) гораздо дешевле, чем при менее крупном капитальном строительстве.