What’s a reit (real estate investment trust)?

REIT Fraud

The Securities and Exchange Commission (SEC) recommends that investors should be wary of anyone who tries to sell REITs that aren’t registered with the SEC. It advises that «You can verify the registration of both publicly traded and non-traded REITs through the SEC’s EDGAR system. You can also use EDGAR to review a REIT’s annual and quarterly reports as well as any offering prospectus.»

It’s also a good idea to check out the broker or investment advisor who recommends the REIT. The SEC has a free search tool that allows you to look up if an investment professional is licensed and registered.

Классификация REIT

REIT  физической недвижимости, в которых получается, что приобретаются объекты недвижимости, компания их сдает, зарабатывая на арендных платежах, и делиться доходностью со своими инвесторов. Таких типов REIT подавляющее большинство.

Ипотечные REIT − это компании, которые имеют в своих портфелях закладные ипотечные бумаги, и получают по ним процентные платежи. Встречаются смешанные фонды.

REIT также делят в зависимости от направленности недвижимости. Это зависит от того, что именно выбрала управляющая компания. Есть организации которые работают исключительно с офисными объектами, кто-то с промышленными, другие напротив делают ставку на торговые центры, то есть коммерцию.

Что такое REIT?

REIT – это Real Estate Investment Trust, фонд зарубежной недвижимости с особым налоговым режимом, позволяющим не платить налог на прибыль. Такие компании сдают недвижимость на долгосрок (у них договора сроком от 10 лет), причем ставка аренды увеличивается на 2% ежегодно. Дополнительно арендаторы оплачивают все расходы: обслуживание, налоги, страхование недвижимости. За счет этого REIT – один из лучших секторов для пенсионной недвижимости. У нас в портфеле есть компании из этого же сектора, которые платят высокие дивиденды в долларах и еще растут в цене.

Ключевые особенности REIT:

1. Как минимум 75% дохода такой фонд должен получать с недвижимости
2. Как минимум  75% средств он должен вкладывать в недвижимость
3. REIT обязан выплачивать не менее 90% прибыли своим акционерам. 
4. Особый налоговый режим. 

Поэтому REIT – один из лучших активов для инвесторов на протяжении последних 50 лет.

Как инвестировать в REIT-фонды

В Америке и других государства фонды REIT очень популярны. Их, как правило, используют накопления денег при выходе на пенсию.

Россияне могут инвестировать в REIT-фонды, если:

• получить статус «квалифицированный инвестор» и иметь выход на зарубежные биржи;
• открыть счет в зарубежной брокерской компании и торговать на любых платформах мира.

Расскажем, где и как купить REIT россиянину. Вариантов купить фонды REIT в России несколько. Это можно сделать, если:

1. Воспользоваться помощью иностранных брокеров. Нужно найти площадку, работающую с российскими инвесторами, например, Interactive Brokers и купить фонд.
2. Открыть бесплатный счет у российского брокера, имеющего выход на СПб биржу (например, Тинькофф). На СПб бирже REIT-фонды продаются в разделе «Недвижимость».
3. Воспользоваться российским аналогом REIT-фондов – специальными ПИФами.

Это вся информация.

Ставьте статье оценки, комментируйте, рекомендуйте публикацию к прочтению в соцсетях. Подпишитесь на рассылку блога.

До скорого!

Как купить REIT на бирже: выбираем брокера

Итак, вы открыли брокерский счет. Затем нужно купить акции фонда. Например, Realty Income  – это один из топовых инвестиционных фондов, который обгоняет индексы, включая S&P 500. Фонд платит дивиденды ежемесячно, регулярно их увеличивает и растет лучше рынка.

Еще есть брокеры БКС и Финам с доступом к Санкт-Петербургской бирже, где вы сможете покупать некоторые бумаги. 

Когда вы открыли счет и купили REIT, вы начнете получать дивиденды. У “голубых фишек” вроде Realty Income они не очень высокие, зато их рейтинг надежности выше, чем у Российской Федерации. С учетом рублевой инфляции возможность  ежемесячно получать дивиденды в долларах – это большой плюс. 

Смотрите видео о том, как выбрать акции REIT для покупки:

Давний лидер в спросе на квартиры

Equity Residential является одним из старейших REIT, основанным в 1969 году инвестором в недвижимость Сэмом Целлом. Компания является одним из крупнейших владельцев и управляющих квартирами в США.

Equity владеет чуть более 300 объектами недвижимости с 78 399 квартирами, большинство из которых расположены на городских и пригородных рынках с высокой плотностью. Фактически весь портфель компании находится всего в шести основных рынках — в Сиэтле, Сан-Франциско, Южной Калифорнии, Бостоне, Нью-Йорке и Вашингтоне, округ Колумбия. Портфель занят более чем на 96%, что свидетельствует о высоком спросе на аренду в этих основных рынки.

Почему Equity инвестирует в эти специфические рынки? С одной стороны, домовладение является чрезвычайно дорогим, что приводит к увеличению доли арендаторов. Все шесть рынков акций имеют цены на жилье, которые значительно выше, чем в среднем по стране. Кроме того, на этих рынках наблюдается рост занятости и заработной платы выше среднего, что позволило росту арендной платы опередить средний показатель по стране.

Как и Boston Properties, переработка капитала является важной частью стратегии Equity. За последние три года компания продала 7, 7 млрд

Долл. США, что привело к выплате 4, 2 млрд. Долл. США в виде дивидендов акционерам.

Одна из моих любимых вещей в Equity — это его эффективность, что объясняется сочетанием его масштаба и хорошего управления. За последнее десятилетие выручка Equity росла значительно быстрее, чем ее расходы, с годовым показателем в 3% против 1, 9%. И накладные расходы Equity составляют 5, 6% от общего дохода, что на 60 базисных пунктов меньше, чем в среднем по группе сверстников.

Короче говоря, Equity фокусируется на наиболее востребованных рынках аренды в США и очень хорошо справляется со своими задачами. Компания приносила стабильную прибыль в течение почти 50 лет, и нет никаких оснований полагать, что она не будет продолжать это делать.

Экономия от масштаба

REIT обычно стремятся к росту за счет приобретений и в дальнейшем стремятся реализовать экономию от масштаба за счет освоения неэффективно управляемой собственности. Эффект масштаба будет реализован за счет сокращения операционных расходов в процентах от выручки. Но приобретения – палка о двух концах. Если REIT не может улучшить заполняемость и / или поднять арендную плату, он может быть вынужден совершить необдуманные приобретения, чтобы стимулировать рост.

Поскольку ипотечный долг играет большую роль в стоимости капитала, стоит посмотреть на баланс. Некоторые рекомендуют смотреть на кредитное плечо, например на отношение долга к собственному капиталу. Но на практике трудно сказать, когда кредитное плечо стало чрезмерным

Более важно взвесить соотношение долга с фиксированной и плавающей ставкой. В нынешних условиях низких процентных ставок REIT, использующий только заемные средства с плавающей процентной ставкой, пострадает, если процентные ставки вырастут

Дело для ETF

«Фондом, торгуемым на бирже, или ETF, является тип инвестиционного фонда, который торгует как акций на бирже », объясняет Джонсон. «ETF могут содержать различные активы, такие как акции, облигации, товары и недвижимость. «Если ETF звучат как взаимные фонды, вы на правильном пути, но есть ключевое различие. «ЕФО отличаются от паевых инвестиционных фондов тем, что они торгуют непрерывно в течение всего торгового дня, в то время как паевые инвестиционные фонды покупаются и продаются по стоимости чистых активов в конце торгового дня», — говорит Джонсон. (Более подробно см. Управление портфелем пенсионных фондов: ETF или взаимные фонды? )

Стивенс выступает за пассивно управляемые ETF по REIT. Он говорит, что ETF позволяют инвесторам адаптировать портфель практически к любому параметру риска или допуску. (Более подробно см. Лучшие ETF и то, что они отслеживают: учебное пособие .) «Исключительный размер рынка ETF в большинстве случаев может создать ликвидность для инвестора, который REITs не может соответствовать, — говорит Стивенс. «У ETF есть преимущество по затратам на уровне управления, который REITs не может соответствовать. «

Ser говорит, что пенсионеры должны искать ETF, состоящие из твердых стабильных компаний, которые последовательно выплачивают дивиденды не реже одного раза в квартал. (Подробнее см. Факты о дивидендах, которые вы не можете знать и Как работают выплаты дивидендов за ETF .)

ETF, такие как REIT, могут оставить ваш портфель недостаточно диверсифицированным. Если вы поместите половину своих денег в информационную технологию ETF, вы не получите диверсификацию, которую вы получите с помощью S & P 500 ETF, на который будет выделено 20% акций ИТ на сегодняшнем рынке. (Более подробно см. I’m Retired: безопасно ли инвестировать в технологический сектор? ). Но в целом ETF предлагают большую возможность для диверсификации, поскольку с помощью одного ETF вы можете отслеживать несколько биржевых индексов , (Подробнее см. Преимущества ETF по сравнению с индексными фондами .)

Рейт в CS: GO

А вот в популярном онлайн-шутере Counter-Strike: Go у понятия «рейт» совсем другое толкование. И к игровому процессу оно не имеет никакого отношения. Что такое рейт в «Контре»? Здесь этим словом обозначается количество информации в пакетах, которое передается сервером на компьютер пользователя за определенный промежуток времени. Эта настройка должна выставляться автоматически (в теории) и основываться на скорости интернет-соединения у игрока. Но клиент игры часто не может автоматически осуществить настройку рейтов и использует стандартный шаблон. А он предполагает наличие у пользователя интернета со скоростью 1,5 мегабита в секунду. Но если скорость выше, то есть смысл повысить рейты, так как в этом случае игра станет намного плавнее. Если же скорость меньше, то рейты нужно понизить, иначе возможны тормоза, баги и зависания. Стоит отметить, что такая система рейтов была внедрена в игру относительно недавно (с последним обновлением). Поэтому пока еще далеко не все игроки знают об этой опции и обязательной настройке рейтов. А последнюю настоятельно рекомендуется произвести. О том, как это сделать, будет рассказано в следующей главе.

Real World Example of a REIT

Another consideration when choosing REITs is to look at the sectors of the real estate market that are hot. Which booming sectors of the economy, in general, can be tapped into via real estate? As an example, healthcare is one of the fastest-growing industries in the U.S.—especially in the growth of medical buildings, outpatient care centers, eldercare facilities, and retirement communities.

Several REITs focus on this sector. Healthpeak Properties—formerly HCP— is one example. As of July 22, 2020, it had a market cap of nearly US$14.4 billion, with some 5 million shares traded daily. Its portfolio focuses on three core asset classes: life sciences facilities, medical offices, and senior housing.

Главное о ETF «Акции развитых рынков без США»

• Торговый код — FXDM.
• ISIN код — IE00BMDKNM37.
• Комиссии за управление — 0,9%.

Это принятый на Западе коэффициент общих расходов инвестора (TER), доля различных статей в нем УК не раскрывает.

• Начальная цена — около 76 рублей или один американский доллар.
• СЧА на начало торгов — около 232 миллионов рублей или 3 миллиона долларов.
• Бенчмарк — Solactive GBS Developed Markets ex United States 200 USD Index NTR (код — SXUS200N Index, ISIN — DE000SL0CP60).

Индекс отслеживает динамику ценных бумаг 200 крупнейших компаний на развитых рынках за пределами США. Взвешен по капитализации. Охватывает примерно 85% капитализации на этих рынках. Рассчитывается как индекс общей чистой доходности.

• Уровень листинга — первый.

Преимущества инвестиций в фонды

• Экономия времени. Не нужно тратить время на анализ ценных бумаг и сделки — долю в фонде можно «купить и забыть».
• Диверсификация. Даже если какая-то компания из фонда обанкротится, в хорошо диверсифицированном фонде потери инвестора будут минимальны.
• Прозрачность. Всю информацию о стратегии и управлении фонды публикуют открыто, ее всегда можно детально изучить, прежде чем инвестировать в фонд. Все издержки тоже известны заранее.
• Вложения могут быть минимальными. Если для покупки золота на Мосбирже понадобится как минимум 40 тысяч рублей, то инвестировать в фонд на золото от FinEx можно от 800 рублей.
• Высокая ликвидность. Долю в крупных фондах можно легко купить и продать в любое время.

Как инвестировать в REIT

В США и других странах мира REIT пользуются большой популярностью, особенно для накопления пенсионного капитала. На сайте аналитического агентства Nareit, которое публикует информацию обо всех актуальных на сегодня фондах, есть данные по 195 REIT (на октябрь 2020 г.). К сожалению, российскому инвестору купить любую компанию из этого списка можно только в 2 случаях:

1. Получение статуса квалифицированного инвестора и выход на зарубежные биржи.
2. Открытие счета у зарубежного брокера (например, Interactive Brokers) и инвестирование на любой площадке мира.

Рассмотрим 3 варианта, где и как купить REIT россиянину.

Фонды недвижимости в России

Американские REIT торгуются на Санкт-Петербургской фондовой бирже. Доступны для неквалифицированного инвестора. В отдельный класс активов они не выделены. Но на сайте investcab.ru, который имеет прямое отношение к бирже, можно настроить фильтр и выбрать фонды недвижимости. Для этого во вкладке “Торговые инструменты” из списка секторов выберите “Недвижимость”.

Более подробную финансовую информацию (размер дивидендов, денежный поток, коэффициенты и пр.) смотрите на investing.com.

ETF

ETF – наиболее оптимальное решение для инвестиций в недвижимость. К сожалению, в России этот инструмент доступен только квалифицированным инвесторам и владельцам зарубежных брокерских счетов. Его главное преимущество – широкая диверсификация. Вы вкладываете деньги в десятки или сотни REIT, которые, в свою очередь, инвестируют в десятки или сотни объектов недвижимости.

Наиболее известные управляющие компании: SPDR, Vanguard и iShares. Для поиска и отбора ETF в свой портфель удобно пользоваться сервисами etf.com и etfdb.com. Сайты на английском языке, но разобраться можно и нужно, если хотите инвестировать на зарубежных рынках.

Например, на сайте etfdb.com выбираете инструмент ETF Screener или Categories, отмечаете, что интересует Real Estate, и получаете исчерпывающий список существующих на данный момент ETF с подробной информацией по каждому фонду.

Например, топ-5 лидеров по капитализации:

Российский аналог – ПИФ

Как альтернатива рассмотренному в статье инструменту на российском рынке есть закрытые ПИФы, которые инвестируют в рынок недвижимости. Конкуренцию зарубежным фондам они составить не могут по следующим причинам:

• их количество ничтожно маленькое по сравнению с REIT;
• часто уходят с рынка – ни о какой долгой истории развития говорить не приходится;
• высокие комиссии;
• нет прозрачной информации, куда вкладываются деньги;
• высокий порог входа – как правило, от нескольких сотен тысяч до миллионов рублей;
• не выплачивают дивиденды;
• зачастую не инвестируют напрямую, а покупают акции зарубежного ETF.

На портале investfunds.ru, где есть полная информация и рейтинги ПИФов в России, с помощью фильтра я нашла 154 фонда. Но только 3 из них находятся на стадии формирования, остальные уже закончили привлекать средства. Ни один не вызвал у меня желания вложить деньги.

Давайте посмотрим на результаты работы 2 закрытых ПИФов от уважаемой управляющей компании “Сбербанк Управление Активами”. Выводы вы сделаете сами.

ЗПИФ “Коммерческая недвижимость” – за 5 лет стоимость пая снизилась на 33,74 %, СЧА сократилась на 67,48 %.

ЗПИФ “Арендный бизнес” – за 3 года стоимость пая и СЧА выросла на 3,99 %.

Как инвестировать в REIT для получения дивидендов.

Начало работы с REIT инвестирования начинается с исследования различных типов REIT. Сравнение выплат дивидендов является первым шагом, но есть и другие вещи, которые следует учитывать.

Инвесторы должны учитывать общую экономическую ситуацию и то, как изменения в денежно-кредитной политике, такие как рост или падение процентных ставок, могут повлиять на показатели REIT.

Согласно исследованию Джонсона, акции REIT растут на 16,3% ежегодно с 1972 по 2018 год в периоды обширной денежно-кредитной политики. Когда денежно-кредитная политика стала более жесткой, годовая доходность снизилась в среднем до 9,5%.

Инвесторы также должны понимать разницу между традиционным REIT и фондом REIT

Как ETF, так и взаимные фонды могут предложить доступ к корзине REIT и их базовых активов, но важно избегать дублирования, чтобы оставаться диверсифицированным

Наконец, взвесьте риски конкретного сектора REIT. Например, офисная недвижимость может быть более подвержена экономическим колебаниям, так как у них, как правило, более короткие сроки аренды.

При инвестировании в REIT для получения дивидендов или по любой другой причине, помните старое правило управления рисками: Знайте, чем вы владеете!

Минусы REITs

Несмотря на много положительных сторон у инвестиционных фондов недвижимости есть и свои отрицательные стороны. К ним можно отнести:

• Повышенная налоговая ставка. В США инвестор заплатит 30% от полученной прибыли по дивидендам.
• Высокая волатильность акций. Акции фондов торгуются на бирже, постоянно в движении и нередко используются в спекулятивных целях. Это инвестор должен учитывать при среднесрочном или долгосрочном инвестировании.
• Снижение арендных платежей в кризис может серьёзно отразиться на выплате и сумме дивидендов.
• Безработица может серьёзно ударить по ипотечным закладным, снижаются выплаты по закладным и фонды теряют прибыль.
• Злоупотребление заёмными средствами. Для развития, помимо инвестиций, компания берёт большое количество кредитов и займов, которые впоследствии могут оказаться неподъёмными для выплат. При этом все REIT пользуются кредитами и ипотеками для покупки и строительства недвижимости.
• Очень высокая зависимость от процентных ставок, что, в свою очередь, может существенно снижать прибыль фонда.

REIT фонды в России для начинающих

Главная ошибка большинства новичков в инвестировании — попытка как можно быстрее сколотить капитал. Старясь закрыть финансовый вопрос, люди часто совершают ошибки и теряют деньги. В первую очередь, начинающему надо определить цель, посильную сумму и составить свой личный инвестиционный план. На основе этих данных можно рассчитать, сколько лет вам потребуется для достижения цели, и ожидаемую доходность. В среднем REIT фонды в России и за рубежом приносят 11% годовых в валюте. Но можно получить больше, если грамотно выбирать фонды.

Ключевой фактор — срок инвестирования. Если вы начинаете рано, в 20-25-30 лет, то даже с минимальными суммами вложений можете рассчитывать значительно увеличить капитал к моменту выхода на пенсию. Продолжая инвестировать в течение двадцати-тридцати лет, вы оцените силу сложного процента.

Ваш капитал будет расти в геометрической прогрессии, увеличившись в 4 раза за 20 лет и в 14 раз — за 30 лет. Вот почему срок имеет больше значения, чем сумма инвестиций. Начиная раньше, вы обеспечиваете себе фору и можете спокойно вкладывать посильные суммы.

5 лучших акций REIT, которые вы можете купить прямо сейчас

Я не буду больше держать тебя в напряжении. Если вы только начинаете инвестировать в REIT, мой лучший совет — придерживаться авторитетных лидеров рынка в их соответствующих типах недвижимости, с давним опытом дружественного к акционерам управления и разумного распределения капитала.

Имея это в виду, вот пять моих любимых акций REIT, которые вы можете купить прямо сейчас, которые могли бы стать отличным дополнением к любому хорошо сбалансированному портфелю акций, после чего следует краткое обсуждение каждой из них.

Что обозначает

Сначала разберемся с определением рейта. Если взять за основу точный перевод, то слово «рейт» пришло к нам из английского языка. Там оно пишется rate и переводится как «рейтинг».

Почти во всех современных играх этим словом обозначается то количество опыта, денег или чести, которое дается за убийство одного моба или персонажа. Это определение справедливо для онлайн-игрушек, различных РПГ и некоторых стратегий. Чем выше рейт, тем большее количество опыта дается. К примеру, если рейт имеет значение х 10, то игрок получит в десять раз больше опыта за убийство одного персонажа, чем он получил бы с рейтом х 1.

Итак, что такое рейт? Это множитель количества опыта, чести или золота, которые выдаются за выполнение заданий или убийства в некой игрушке. Также этим словом могут обозначать рейтинг атаки, защиты или ловкости. Такая терминология используется практически во всех современных РПГ.

REIT фонды США- что это

REIT, или Real Estate Investment Trust — фонды зарубежной недвижимости, управляющие объектами недвижимости в США. Обычно они сдают их в долгосрочную аренду. При этом REIT привлекают деньги инвесторов и выплачивают им дивиденды с полученной прибыли, а все дополнительные расходы на содержание недвижимости выплачивают арендаторы. У них в управлении находятся самые разные объекты — ТЦ, дома престарелых, кинотеатры, апартаменты, офисы, складские помещения.

Подробности смотрите в видео:

Ключевые особенности REIT:

1. Не платят налог на прибыль.
2. Работают только с долгосрочными арендаторами.
3. Обязаны зарабатывать именно на недвижимости и получать с нее как минимум ¾ всех доходов.
4. Обязаны выплатить вкладчикам как минимум 9/10 своего дохода.

Если рассмотреть результаты работы за последние полвека, по выплаченным дивидендам REIT обгоняет рынок акций. При этом капитализация фондов недвижимости относительно мала — порядка 2 трлн долларов (для сравнения: капитализация рынка облигаций — около 20 трлн.) При этом облигации в последние годы практически не приносят доход. Поэтому капитал перетекает на рынок недвижимости, в драгоценные металлы, сырьевые активы, в том числе — в REIT.

Инвестиции в фонды зарубежной недвижимости — это проверенная временем стратегия, которая ведет к финансовой независимости.

Рейт в World of Warcraft

В популярной MMORPG от компании Blizzard вопрос о том, что такое рейт, у игроков возникает нечасто. Ибо это первое, с чем знакомят участников. В этой игрушке термином «рейт» обозначают множитель количества опыта, чести, очков завоевания, репутации, золота и прочего, получаемого игроком за один квест или за одно убийство.

На официальном сервере компании «Близзард» рейты только х1. Большего там нет, никогда не было и вряд ли будет. Зато на пиратских серверах (коих огромное множество) можно найти рейты х 1, х 5, х 10, х 25, х 100 и так далее. Каждый пользователь сам выбирает, на каком сервере ему играть. В игровом сообществе термин «рейт» ни в коем случае не используют для обозначения рейтинга атаки, защиты, ловкости, интеллекта или духа. Это грубая ошибка, по которой очень быстро вычисляют новичка. Теперь понятно, что такое «рейт» в World of Warcraft. Теперь перейдем к другой игре.

How REITs Work

Congress established REITs in 1960 as an amendment to the Cigar Excise Tax Extension. The provision allows investors to buy shares in commercial real estate portfolios—something that was previously available only to wealthy individuals and through large financial intermediaries.

Properties in a REIT portfolio may include apartment complexes, data centers, healthcare facilities, hotels, infrastructure—in the form of fiber cables, cell towers, and energy pipelines—office buildings, retail centers, self-storage, timberland, and warehouses.

In general, REITs specialize in a specific real estate sector. However, diversified and specialty REITs may hold different types of properties in their portfolios, such as a REIT that consists of both office and retail properties. 

Many REITs are publicly traded on major securities exchanges, and investors can buy and sell them like stocks throughout the trading session. These REITs typically trade under substantial volume and are considered very liquid instruments. 

1:34