Как происходит оценка жилой недвижимости (квартиры) для ипотеки

Куда обратиться за оценкой

Зачастую кредитные организации предоставляют список аккредитованных оценщиков, а иногда и настоятельно рекомендуют обращаться только к ним. Однако только заемщик решает, кто делает оценку квартиры при ипотеке.

Многим клиентам выбор оценщика, предложенного банком, представляется наиболее простым выходом. Это обусловлено тем, что:

• аккредитованные лица уже знакомы с требованиями к отчету, следовательно, покупателю недвижимости не нужно будет переделывать его;
• рекомендованные банком лица прошли проверку и имеют хорошую репутацию.

Заметим, что сэкономить средства, предназначенные на экспертизу, поможет коллективная оценка квартир. О ней можно договориться с другими потенциальными заемщиками-покупателями квартир одной новостройки, которые тоже нуждаются в оценке аналогичных объектов.

Иногда с подобным предложением приходят сами оценщики. Массовая оценка квартир для них тоже представляет интерес, ведь коллективный осмотр сокращает количество выездов на объект, поэтому значительно экономит время специалистов, хотя и стоит дешевле.

Сколько стоит оценка для ипотеки

• площади;
• типового или индивидуального проекта помещения;
• территориального расположения;
• сроков исполнения заказа.

Заказчиком оценки выступает покупатель квартиры, однако в некоторых случаях по договоренности половину расходов берет на себя ее продавец.

Иногда стоимость услуги включается в процентную ставку по кредиту, что обязательно стоит уточнить в банке.

В любом случае, больше всего вопрос о затратах на оценку беспокоит заемщика, ведь именно он является тем, кто должен оплачивать оценку квартиры при ипотеке.

Срок действия результатов оценки квартиры

Чтобы не платить за оценку дважды, необходимо помнить о сроке действия отчета о ее проведении. Этот период ограничен, ведь рынок недвижимости очень нестабилен.

Поскольку стоимость квартиры может быстро измениться, покупателю нужно успеть  своевременно подать документы.

О том, сколько действует оценка квартиры для ипотеки, упоминается в абз. 2 ст. 12 ФЗ № 135. Этот срок равен 6 месяцам — вполне достаточно, чтобы в случае отказа в ипотеке успеть подать заявку на ипотечное кредитование в другой банк, не переделывая документ.

Важно учесть, что отсчет указанного срока начинается с даты составления отчета специалистом после оценки квартиры. Продолжительность процедуры с момента осмотра объекта до выдачи отчета зависит от сложности квартиры

Если она типовая, место ее расположения отличается стандартной инфраструктурой, а спрос на подобные объекты высок, квалифицированный оценщик справится с оформлением отчета за 2-3 дня

Продолжительность процедуры с момента осмотра объекта до выдачи отчета зависит от сложности квартиры. Если она типовая, место ее расположения отличается стандартной инфраструктурой, а спрос на подобные объекты высок, квалифицированный оценщик справится с оформлением отчета за 2-3 дня.

В отношении индивидуальных объектов вопрос о том, сколько дней делается оценка, решается в частном порядке. Но, как правило, документ вы получите не позже, чем через 5 дней.

Перечень документов для оценки ипотечной квартиры

Перед заключением договора оценки следует подготовить пакет документов, так как для исследования понадобятся определенные сведения, которые специалист не сможет почерпнуть из официальных данных.

О том, какие документы необходимы для оценки квартиры для ипотеки, всегда желательно спрашивать у самого эксперта, ведь требования могут несколько отличаться в зависимости от условий банка и внутренних правил агентства.

Главное, что следует приготовить, — паспорт или иной документ, удостоверяющий личность. Если от имени заказчика выступает доверенное лицо, нужно предоставить доверенность на заключение договора и его паспорт.

В перечень документов входят и правоустанавливающие бумаги на квартиру:

• свидетельство о праве собственности;
• договор, по которому можно установить право на квартиру: купли-продажи, приватизации и подобные им;
• кадастровый или технический паспорт объекта;
• экспликация по этажам.

На сайте оценочной организации обычно размещается подробное руководство для заявителей, а также список документов для оценивания квартиры.

Как выбрать организацию, оценивающую недвижимость для ипотеки

Механизм оформления ипотечного кредита состоит из нескольких этапов:

1. Первоначально будущему заемщику понадобится собрать необходимый пакет документов для того чтобы финансово-кредитное учреждение рассмотрело его кандидатуру в качестве клиента.
2. После того как банк предварительно одобрил потенциального заемщика, он устанавливает приблизительную сумму, которую готов предоставить в качестве займа для приобретения недвижимости (квартиры).
3. Только после прохождения этих 2 этапов, следует заниматься главным – подбором подходящей недвижимости. Здесь есть важный нюанс – квартира должна устраивать по всем параметрам не только заемщика, но и банк в качестве залога.

Согласно условию ст. 9 п.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действующей редакции от 7 мая 2013 года за № 101-ФЗ, в ипотечном договоре, помимо условий кредитования, прописывается предмет ипотеки и его оценочная стоимость. По ее определению расходы в полной мере ложатся на плечи заемщика.

Личное дело каждого заемщика, услугами какого оценщика он воспользуется. В большинстве случаев банк имеет собственный список оценочных организаций, который предлагается к ознакомлению заемщику. Этим оценщикам банк оказывает безоговорочное доверие, и клиенту предстоит выбрать кого-то из них.

Нужно понимать, что банк не имеет законного права настаивать на выборе какого-то конкретного оценщика, но рекомендуется выбрать организацию из предложенного списка. Для заемщика это будет ощутимым плюсом, так как срок рассмотрение заявки сократится, ведь службе безопасности банка не нужно будет заниматься проверкой оценочной организации, которую они не знают.

Независимый оценщик должен быть легитимен. Иными словами, состоять в зарегистрированной организации оценщиков – у него должно быть свидетельство о членстве в СРО. Также оценочная организация должна иметь полис страхования гражданской ответственности на сумму, превышающую 300 000 рублей.

Полис страхования свидетельствует о том, что организация за годы существования заработала определенный опыт и зарекомендовала себя с профессиональной точки зрения, и если возникнет ошибка, она сумеет компенсировать заказчику все издержки. С банком необходимо заблаговременно согласовать выбор оценочной организации.

Дополнительно финансово-кредитное учреждение выдвигает определенные требования к оформлению отчета оценки недвижимого имущества. Отчет обязан соответствовать:

1. АИЖК – Ассоциации Ипотечного Жилищного Кредитования (АИЖК);
2. Индивидуальным стандартам финансового учреждения.

Согласно установленной банком форме документа, должностные лица могут максимально ясно и в полном объеме получить представление о недвижимости, которая выступает в качестве залога. В ней могут быть прописаны всевозможные специфические моменты:

• Относительно квартиры;
• Расположения квартиры в жилом доме;
• Рекомендации оценочной организации по выборкам для анализа рыночной стоимости квартиры.

По этой причине заемщику будет выгодней остановить свой выбор на оценщике из списка, предложенного банком, так как он много раз занимался подобной работой. И если заемщик решит выбрать своего оценщика, то нельзя исключить, что оценочный отчет будет отклонен банком, и на повторный заказ оценки времени попросту не останется.

Кому нужна оценка профессионала

Поскольку ипотека – это залоговый вид кредитования, то при его оформлении происходит оценка квартиры, которая выступает обеспечением. Поскольку самостоятельно определить цену квартиры не может ни кредитор, ни клиент, указанные стороны прибегают к помощи профессионала.

В результате этого можно сделать вывод, что оценка нужна как банку, так и клиенту. Для банка – это гарантии получения достоверных сведений. Для клиента – это возможность в дальнейшем продать имущество по рыночной цене.

В каких случаях оценка не требуется

Не секрет, что в любом правиле есть исключение. В результате этого есть несколько способов приобретения ипотечной квартиры без проведения оценки. Для вашего удобства рассмотрим, в каких случаях она не требуется.

Когда она не требуется:

Покупка через ДомКлик Сбербанк предлагает своим клиентам выгодный кредит, который оформляется через сервис ДомКлик. Следует отметить, что это удобное приложение, благодаря которому можно быстро заполнить анкету, загрузить полный пакет документов и получить решение.Оценка квартиры не будет производиться, если стоимость приобретаемого имущества не превышает 20 млн рублей для Москвы и 5 млн рублей для иных населенных пунктов.Дополнительно банк выставляет такие условия, как количество этажей более трех, отсутствие деревянных перекрытий. Если указанные условия не выполнены, то получить ипотеку без оценки через ДомКлик не получится.
Есть отчет Финансовая компания активно сотрудничает со многими застройщиками. Если у них уже есть актуальный отчет, то клиент может получить ипотечный кредит без процедуры оценки

Важно учитывать, что отчет действует только в течение 6 месяцев.Также отчеты бывают у кредитора в том случае, когда перепродается квартира на вторичном рынке от партнера финансовой компании. Новостройка Поскольку квартира новая, то всю необходимую для себя информацию банк может получить у застройщика

Также следует учитывать тот факт, что банки стараются сотрудничать с застройщиками, благодаря чему получают сведения максимально быстро и достоверно.

Кто делает оценку

Оценка жилья при ипотеке осуществляется на этапе подготовки документов. Все нюансы прописаны в законе и федеральном стандарте оценки, согласно которым заниматься деятельностью могут лишь субъекты, имеющие на это лицензию. Заемщик вправе самостоятельно выбирать организацию или частное лицо, а может воспользоваться оценщиками, которые прошли аккредитацию в банке, где он собирается закредитоваться.

Сколько стоит оценка квартиры для ипотеки

Точную стоимость услуги можно узнать лишь после консультации со специалистом. В зависимости от региона она может существенно разниться. Так, в Москве, цена колеблется в среднем от 5000 до 10000 рублей и зависит от жилья. Понятно, что при анализе элитного жилья стоимость будет выше, нежели когда эксперты будут готовить отчет по хрущевке за МКАДом. Очень часто компании устраивают акции, и даже сегодня можно найти предложения, стартующие от 2500 рублей.

За чей счет производится экспертиза

Проведение экспертизы – дело хлопотное и трудозатратное. Стоимость оценки квартиры для ипотеки зависит не только от самой залоговой недвижимости, но и необходимого пакета бумаг, срочности проведения работ. Все эти затраты ложатся на плечи потенциального покупателя. Банк в этом не участвует, потому что отчет является одним из документов, который заемщику нужно приложить к перечню бумаг, необходимых для оформлении ипотеки.

Где заказать оценку квартиры

Заказать документ можно только у тех представителей, которые имеют лицензию на осуществление оценочной деятельности – это закон. Выбирать же самостоятельно или прибегнуть к рекомендованным банком – это уже дело ссудополучателя. Если кредитная организация настаивает на выборе оценщика только из аккредитованного ей списка, необходимо запросить официальное разъяснение такого требования банка, поскольку такое поведение не правомочно.

Независимые фирмы

На сегодняшний день найти фирму, которая бы произвела объективную оценку квартиры для ипотеки, не составляет труда. Выбирая потенциальную, нужно провести сравнительную характеристику не только предлагаемых услуг и скорости выполнения работ, но и стоимости. Вот лишь некоторые из них:

• ООО «Независимая оценка»;
• ООО «Независимое Экспертно-Оценочное Бюро»;
• Независимая оценочная компания «ГЛОБАЛ».

Аккредитованные специалисты кредитного учреждения

Оценка для ипотеки может проводиться не только независимыми фирмами, но и компаниями, аккредитованными в самом банке. Каждое банковское учреждение на своем интернет-портале размещает информацию с контактными данными каждого субъекта

Важно понимать, что кредиторы сотрудничают не с одним или двумя профессиональными оценщиками. Выбрать всегда можно – в одном только Сбербанке аттестованных оценщиков насчитывается порядка двух с половиной сотен

Частные лица

Законом не запрещается обращаться к частным лицам, которые имеют право проводить оценку. Они должны быть зарегистрированы в качестве индивидуального предпринимателя и обязательно иметь полис страхования гражданской ответственности на сумму не менее 300 тысяч рублей. Это поможет возместить затраты в случае обнаружения ошибки по причине некомпетентности ИП. При выдаче ипотечного кредита не лишним будет согласовать с банком кандидатуру независимого эксперта.

Кто занимается оценкой недвижимости?

Производить оценку недвижимости могут компании, а также эксперты-оценщики, имеющие соответствующие разрешительные документы на осуществление деятельности в сфере оценивания. Кроме того, согласно законодательству, обязательным условием для тех, кто занимается оценкой недвижимости, является необходимость состоять в Саморегулируемой организации экспертов-оценщиков.

Сколько стоит оценить недвижимость?

Отвечая на вопрос, сколько стоит независимая оценка недвижимости, необходимо учитывать, что итоговая стоимость оценочных работ будет зависеть о многих факторов:

• целей оценки;
• вида объекта недвижимости;
• вида определяемой стоимости;
• местоположения и других характеристик объекта;
• полноты и качества исходной информации;
• трудоемкости проводимых работ;
• срочности получения отчета об оценке.

Получить информацию о том, сколько стоит оценка недвижимости, можно, перейдя в раздел «Цены». Чтобы узнать, сколько стоят услуги независимого оценщика недвижимости для вашего конкретного случая, воспользуйтесь помощью онлайн-консультанта или свяжитесь с нами любым удобным для вас способом, используя информацию из раздела «Контакты».

Где заказать оценку недвижимости?

Если вы решили заказать оценку недвижимости, вы гарантированно получите:

• бесплатные консультации;
• подготовку отчетов в кратчайшие сроки;
• предварительную оценку абсолютно бесплатно;
• возможность выезда эксперта в день обращения;
• определение рыночной и иных видов стоимости с использованием современных методов оценки;
• возможность получения отчета на иностранном языке.

От чего зависит рыночная стоимость квартиры

Факторов, влияющих на цену множество. Основные из них:

1. Площадь объекта. По окончании строительства она обычно меняется. Иногда эти изменения составляют менее метра, иногда достигают нескольких метров. Чаще всего построенная квартира оказывается больше, чем первоначально планировалось.
2. Используемые материалы. Так, кирпичный дом дороже панельного, если у них одинаковая локация.
3. Наличие и качество отделки.
4. Локация — местоположение в городе или относительно крупного города, если жилье построено в пригороде.
5. Наличие инфраструктуры поблизости: кафе, магазины, банки, школы и др.
6. Наличие балкона. Он не только обладает стоимостью сам по себе, но и может влиять на цену всей квартиры, делать ее дороже или дешевле. Большинство покупателей хотят иметь жилье с балконом, а лучше с лоджией.
7. Планировка, высота потолков и т.п.

По каким основаниям оцениваются разные типы недвижимости?

По состоянию на 2021 год обязательной оценке подвергается любое кредитуемое помещение, за исключением гаража и машиномест.

К оценке на вторичное жилье ВТБ-24 относится особенно серьезно, и для этого имеется целый ряд причин:

1. Для выяснения реального состояния жилья — не проводились ли незарегистрированные перепланировки в квартире, соотносятся ли технические данные из БТИ и реальные данные и так далее. Из-за того, что вторичное жилье часто бывает ветхим, банки значительно рискуют при выдаче ипотечных займов, и проведение оценки способно этот риск снизить.
2. Вторичное жилье должно обладать ликвидностью и высокой реальной стоимостью, в противном случае банку будет сложно его реализовать. Например, с помощью оценки можно определить, что хорошо обустроенное и качественное вторичное жилье, находящееся очень далеко от центра города, обладает высокой рыночной стоимостью, но низкой ликвидностью; и наоборот, достаточно «потрепанное» жилье в центре города может обладать высокой ликвидностью, но низкой реальной стоимостью. В зависимости от полученных данных можно выносить решение об условиях кредита.
3. Оценка необходима и самому заемщику тоже. Не все продавцы являются честными и добропорядочными гражданами; некоторые из них способны скрыть сведения, снижающие рыночную стоимость жилья — например, проводимые в прошлом и незарегистрированные перепланировки, плохое водоснабжение и тому подобное. Оценщики, обладая большим профессиональным опытом, очень быстро выявляют «недомолвки со стороны продавца», а значит, покупатель останется в плюсе.

Квартира в новостройке тоже должна быть оценена. В отличие от вторичного жилья, основная причина для проведения оценки — желание выяснить, выполнил ли все свои обязательства застройщик.

Оценщик смотрит на исправность дверей, окон и крыши (для квартир, находящихся на верхних этажах), а также оценивает общие характеристики дома:

• стабильность и качество электрического, газового и водоснабжения;
• материал, из которого выполнен дом и его фундамент, и так далее.

В случае, если оценка выявит несоответствие банковским требованиям, кредит на выбранное жилье может быть не выдан.

Если заявитель хочет взять ипотеку на частный дом, выясняется не только реальная и ликвидная стоимости, но и общее качество дома:

• из чего выполнены перекрытия;
• фундамент, из какого материала — влагостойкого, прочного или недолговечного — был построен дом;
• иные технические характеристики дома.

По правилам многих банков, кредит может быть выдан на дом только с кирпичным, каменным или железобетонным фундаментом; перекрытия не должны быть выполнены из дерева. Это связано с долговечностью дома: если фундамент и перекрытия выполнены из нестойких материалов, дом может прийти в негодность уже через 10-15 лет, что для банка означает неизбежные убытки и бюрократические сложности.

Сложнее всего оценивать земельный участок. Для этого, как правило, разрешается привлекать только те оценочные компании, что были аккредитованы банком. Сложности связаны:

• с непростым объективным оцениваем ликвидности и стоимости участка;
• с выяснением общей инфраструктуры и логистики в регионе.

Оценщикам нужно узнать помимо прочего, подведены ли к участку вода, газ и электричество, а также не находится ли участок над общественно важными объектами — трубами, канализационными путями и так далее.

На что смотрит оценщик

Рыночная стоимость недвижимости зависит от многих факторов. Эксперт должен посмотреть реальное состояние жилплощади, а также оценить наличие инфраструктуры.

Итак, на что именно обращается внимание при осмотре жилья:

1. Ситуация в жилом районе:
   • престижность района;
2. экология (наличие поблизости предприятий, автозаправок, близость к автодороге, ж/д вокзалу, аэропорту);
3. наличие поблизости детских садов, школ, магазинов, развлекательных центров, общественного транспорта, метро;
4. плотность застройки.
5. Придомовая территория:
   • наличие оборудованной парковки (подземной, охраняемой);
6. наличие детской площадки;
7. озеленение придомовой территории;
8. наличие огороженной территории;
9. интенсивность машинопотока мимо жилого дома;
10. наличие поблизости объектов, снижающих покупательский спрос (круглосуточные бары, ночные клубы и пр.).
11. Состояние многоквартирного дома:
    • год строительства дома;
12. нахождение дома в аварийном состоянии;
13. наличие информации о будущей реконструкции или сносе дома;
14. дата завершения строительства (для долевого строительства);
15. этажность;
16. внешнее состояние фасада;
17. материал отделки дома, стен, перекрытий, кровли;
18. наличие лифта, мусоропровода, пожарной сигнализации;
19. наличие коммуникаций (газ, электричество, водоснабжение, отопление);
20. как организован доступ в подъезд (домофон, консьерж).
21. состояние мест общего пользования.
22. Состояние квартиры:
    • этаж;
23. наличие обременений (арест, залог);
24. количество соседей по лестничной клетке;
25. наличие электричества, воды, газа;
26. состояние инженерных коммуникаций (сантехника, радиаторы отопления);
27. необходимость ремонта, наличие протечек на потолке;
28. высота потолка;
29. общая и жилая площади, количество комнат (с указанием площади каждой комнаты), наличие смежных помещений;
30. наличие балкона;
31. наличие современных стеклопакетов;
32. выход окон (на обе стороны, наличие «солнечных» комнат, вид из окна);
33. планировка;
34. наличие перепланировки и возможность ее узаконить;
35. внутренняя отделка (материалы полов, стен, потолков);
36. иные удобства (кондиционер, подогрев полов).

Когда составляется отчет об оценке квартиры?

Отчет об оценке недвижимости содержит информацию об ее реальной рыночной стоимости. В обязательном порядке он необходим сотрудникам залогового подразделения банка при оформлении:

• ипотеки;
• залоговых кредитов, обеспечением по которым является недвижимое имущество.

При этом заемщиками могут являться как юридические, так и физические лица.

Обычно обращение к оценщику происходит на этапе подготовки к сделке, когда объект кредитования или вид передаваемого в залог имущества уже точно определен и предварительно согласован с кредитным учреждением.

Помимо рыночной стоимости сотрудник банка берет из отчета данные о ликвидационной стоимости квартиры. Ее значение ниже на 25-30%. Именно по этой цене квартира будет реализована с торгов, если заемщик перестанет платить по кредиту.

Факторы, влияющие на цену квартир

На цену квартиры влияет множество факторов.

Основным для недвижимости в целом, и жилья в частности, считается фактор местоположения. Местоположение – комплексное понятие, вбирающее в себя много составляющих, часть из которых поддается количественному анализу и оценки, а другая – довольно субъективная и связана со сложившимися традициями, историей и восприятием конкретного места города жителями и участниками рынка.

Вторым по значимости фактором является качество жилья или его класс. Об этом уже сказано выше. Определенный класс жилья подразумевает также и определенные стандарты планировок квартир, однако даже внутри одного класса и даже одного дома планировочные решения могут различаться, вследствие чего одни квартиры будут более ликвидными, а другие – менее.

Третье, на что обращают внимание покупатели и соответственно оценщики, проводя определение стоимости квартиры, — это состояние дома, в котором расположена квартира.

И последнее, — это собственно состояние самой квартиры, наличие и качество внутренней отделки, проведенного ремонта и его уровня. Значение имеет не только уровень отделочных материалов, но также и инженерное оснащение квартиры, в том числе, наличие систем «умный дом», оборудование кухни и санузлов. Кроме того, квартиры определенного уровня зачастую продаются с меблировкой, которая выполнена под конкретные интерьеры.

Таким образом на цену жилья могут влиять следующие параметры:

местоположение:

расстояние до исторического центра города (чем ближе к Кремлю – тем дороже квартира);

расстояние до ближайшей станции метро (квартиры в пешей доступности, т.е. в пределах 15 минут пешком от метро наиболее востребованы);

близость к зонам рекреации (паркам, скверам, водоемам);

развитость инфраструктуры района (наличие и уровень детских садов, школ, предприятий торговли и сервиса);

наличие/отсутствие рядом объектов, негативно сказывающихся на экологии и восприятии окружения (близость крупной транспортной магистрали, железной дороги, полигона отходов или свалки, кладбищ, промышленных предприятий и пр.);

класс жилья (уровень престижности, качество строительства, особенности планировок и пр.);

планировка квартиры:

соотношение жилой площади и общей площади квартиры,

количество комнат в целом и спален в частности,

площадь кухни и санузлов,

наличие гардеробных комнат,

наличие лоджий и балконов;

состояние дома:

стадия строительства дома (для первичного рынка) и год постройки дома (для вторичного рынка),

общее состояние дома и в первую очередь его аварийность,

состояние подъезда (зон общего пользования: входной группы, холлов, лестниц),

проводились ли и как давно капитальные ремонты (кровли, общий коммуникаций и сетей, стояков, подъездов и пр.);

этаж расположения квартиры (обычно выделяются по ценам квартиры на первых и последних этажах),

состояние отделки и оснащения квартиры.

Требования к оформлению

В процессе работы над отчетом сотрудник оценочной организации проводит целый комплекс работ, предусмотренный нормами и стандартами оценочной деятельности.

К примеру, толщина отчета о рыночной стоимости типовой квартиры может достигать 40 или 50 листов формата А4, не считая фотографий и приложений к документу.

Каждая страница отчета с приложениями должна быть пронумерована. Документ прошивают, заверяют подписью уполномоченного лица и печатью организации.

Итак, отчет об оценке квартиры необходим для объективного определения стоимости недвижимости при проведении сделок с ней.

Заказать его можно в специальной организации, прошедшей аккредитацию и имеющей лицензию на осуществление оценочной деятельности. Стоимость документа не высока, а срок изготовления составляет от 2 до 5 рабочих дней.