Кадастровая оценка земельных участков

Оценка земельного участка: стоимость оценки

При предъявлении претензий к ценообразованию, потребуется официальный акт о проведении независимой экспертизы, оценщиком. Эти услуги оказываются возмездно. Их стоимость существенно различается соответственно:

• категории земель;
• площади ЗУ;
• места расположения участка;
• приблизительной стоимости ЗУ.

При этом учитывается статус исполнителя услуг по оценке земель, наличие лицензий и иных статусных нюансов.

В регионах средней полосы России такие услуги стоят от 1,5 тысяч рублей, для определения стоимости стандартных дачных участков в 6-8 соток. В эту стоимость входит подготовка юридически значимой документации. Проезд до места расположения ЗУ оплачивается дополнительно. В эту же сумму может уложиться житель посёлка или районного центра, оценивающий земли ЛПХ или ИЖС. Нестандартные участки оцениваются по индивидуальным расценкам.

Стоимость оценки земель населённых пунктов существенно отличается и составляет от 2,5-3 тысяч, до 5-10, в зависимости от стоимости недвижимости в том или ином месте расположения, с соответствующей площадью и целевым назначением.

В дальнем Подмосковье и Ленинградской области цены варьируются от 2,5-3 тысяч. В городах они настолько различны, что общего эквивалента установить невозможно.

Основания для проведения кадастровой оценки объекта

Коротко перечислим ситуации, когда потребуется обновить стоимость недвижимости в ЕГРН.

Купля-продажа жилья. Нередко при установлении стоимости недвижимости бывает сложно найти в непосредственной близости схожие по характеристикам объекты, чтобы сопоставить показатели. Кадастровая оценка — хороший инструмент для определения реальной цифры, но только если она выполнялась относительно недавно. В противном случае целесообразно заказать внеочередную оценку и указать КС в объявлении о продаже объекта.

Оформление субсидий

Для правильного расчета предусмотренных государством льгот нужно принимать во внимание не только площадь помещения, но и сведения из Росреестра. Проводимая им оценка для исчисления налога на недвижимость в 2021 году играет важную роль

Численное значение КС напрямую влияет на размер базы для расчета фискального сбора. И здесь есть 2 варианта: уменьшение этого параметра на 1 млн. рублей или вычет в объеме понесенных расходов.
Передача объекта в аренду. Данный случай актуален, когда муниципалитет предоставляет жилье в аренду по договору коммерческого найма. Размер ежемесячной арендной платы определяется с учетом именно КС недвижимости.
В собственности гражданина находятся объекты, подлежащие обложению налогами. Во всех этих случаях учитывается кадастровая оценка недвижимого имущества для налогообложения.
Оформление ипотеки или кредита под залог. Стоит обновить данные в ЕГРН, если фигурирующие там цифры не позволяют получить в банке заем нужного объема.

Методика определения кадастровой стоимости

Как указывалось выше, оценкой земель для расчета кадастровой стоимости занимается Федеральное агентство кадастра. После завершения процедуры оценки земель, субъект РФ формирует итоговый отчетный документ об определении кадастровой стоимости участков, при этом сведения о стоимости вносятся в государственный земельный кадастр.

Данный документ устанавливает следующие универсальные методы оценки: затратный, сравнительный и доходный. Выбор метода оценки зависит от достаточности и достоверности представленной на рынке информации, а также исходя из особенностей разрешенного вида пользования объекта оценки. Для массовой оценки выбираются объекты, имеющие схожие характеристики на основании выбранного оценщиком метода.

Среди указанных вариантов приоритет отдается сравнительному методу, который позволяет учесть информацию о максимальных, минимальных и средних ценах сделок, а также о предложениях на рынке купли-продажи земельных участков.

Кадастровая оценка земель населенных пунктов

В соответствии с действующей законодательной базой кадастровая оценка земель города определяется с использованием методов массового оценивания и производится исходя из рыночной информации, а также сведений, отображающих экономические параметры использования объекта недвижимости (например, вид целевого использования).

Результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов, как правило, используются для целей налогообложения, а также являются основанием для расчета:

• налога на недвижимость;
• размера арендной ставки для сдачи в аренду объектов, находящихся в собственности государства или муниципальных образований;
• налогов, подлежащих уплате при продаже земельных участков;
• штрафов;
• других пошлин и платежей.

Методика оценки земель населенных пунктов предполагает:

• осуществление группирования и классификации земельных участков на основании схожих характеристик;
• разработку универсальных моделей для проведения кадастровой оценки городской земли.

В отдельных случаях, когда методика кадастровой оценки земель населенных пунктов с применением массовых оценочных методик невозможна в связи с недостаточностью данных для построения универсальной модели, расчет стоимости каждого объекта производится в индивидуальном порядке.

Процедура проведения оценки городских земель

Экономическая оценка земли населенных пунктов предполагает определение стоимости объекта на определенную дату с использованием методов доходного, сравнительного и затратного подходов. При этом алгоритм, на основании которого производится комплексная оценка земель населенных пунктов, отличается в зависимости от использования конкретных оценочных методик.

• В рамках доходного подхода кадастровая оценка земель населенных пунктов рассчитывается исходя из возможности получения дохода от использования оцениваемого объекта. При этом учитываются:
  • потенциально возможные выгоды: арендная плата, прибыль от застройки участка, рост цены при реализации, использование в качестве залога для целей кредитования.
  • сравнение уровня доходности при владении и прибыли от продажи;
  • коэффициент капитализации.
• При сравнительном подходе независимая оценка земельного участка осуществляется путем сбора, систематизации и сопоставления информации о ценах сделок купли-продажи аналогичных объектов:
  • Определяются недавние сделки в определенном рыночном сегменте.
  • Проверяется достоверность полученных сведений.
  • Оцениваемый объект сравнивается с объектами-аналогами с учетом существенных отличий, которые служат основанием для внесения соответствующих корректировок. Учитываются существенные условия сделки, дата, месторасположение, уровень конкуренции, отличительные физические параметры.
  • Выводится итоговое значение с учетом всех существенных факторов.
• В рамках методов затратной концепции утверждение кадастровой оценки земель населенных пунктов производится исходя из просчета затрат, необходимых на приобретение земельного участка с готовой инфраструктурой, постройками в сравнении с возможностью построения аналогичных улучшений на аналогичном объекте. При этом эксперт-оценщик действует в соответствии со следующим алгоритмом:
  • Определяется предварительная рыночная цена с помощью исследования земельного рынка и метода сравнительных продаж.
  • Просчитываются расходы на строительство аналогичных строений и инфраструктуры.
  • Оценивается физический, моральный и функциональный износ объектов (улучшений).
  • Итоговая стоимость определяется как разница цены участка с усовершенствованиями и расходов на их построение.

• Виды стоимости земельных участков
• Проблемы при оценке зданий без земельного участка
• Цели оценки земли
• Как производится оценка земельного участка?
• Особенности оценки земельных участков
• Отличия кадастровой и рыночной оценки земли
• Методы оценки земли

Возможность оспаривания кадастровой стоимости

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» устанавливает, кадастровая стоимость может быть оспорена в суде. До 2014 года рассмотрением таких споров занимали арбитражные суды Российской Федерации. В настоящее время данная категория споров входит в компетенцию судов общей юрисдикции.

Суд принимает в качестве доказательств по делу отчеты о рыночной стоимости земельного участка, которые составляют оценщики. Если решением суда кадастровая стоимость признается равной рыночной, органы Росреестра обязаны внести соответствующие изменения в Государственный кадастр недвижимости. Также это решение будет являться основанием для изменения в меньшую сторону налоговой базы при расчете земельного налога.

Общее количество судебных решений, вынесенных в пользу заявителей, постоянно растет. Основной причиной такого роста является развитие методов и средств независимой оценки рыночной стоимости земельных участков. Квалификация оценщиков на данном рынке услуг также постоянно повышается, что позволяет готовить аргументированные отчеты с хорошей доказательной базой.

Как определяется кадастровая стоимость объекта недвижимости: пошагово

Иногда владелец недвижимости получает в платёжном уведомлении налоговой инспекции непомерно высокую плату. Такое может произойти, если в результате очередной переоценки кадастровое учреждение или уполномоченная комиссия оценщиков допустила ошибку в расчётах. В этом случае допустимо перепроверить полученные расчёты и написать заявление об исправлении ошибки.

Порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости следующий:

1. Уполномоченная комиссия выделяет земельный массив или жилой квартал, в котором планируется проведение оценки.
2. Население информируется о предстоящей инвентаризации.
3. Рассчитывается удельный оценочный параметр, на основании чего устанавливается кадастровая стоимость одного квадратного метра земли или жилья.
4. Если речь идёт о землях, к удельной стоимости присчитываются дополнительные параметры, которые зависят:
   • от категории земель;
5. их разрешённого использования;
6. приближенности к центру (в зависимости от статуса населённого пункта);
7. развития инфраструктуры;
8. обеспечения коммуникациями и т.п.
9. В отношении к жилым и нежилым зданиям и помещениям, дополнительными параметрами будут следующие:
   • инвентарная стоимость единицы учёта;
10. степень амортизации постройки;
11. район расположения;
12. развитие инфраструктуры района, тип населённого пункта.

Профессиональные оценщики охватывают кадастровые кварталы общей удельной стоимостью, что регламентировано положением п.2 ст.66 ЗК РФ. Переданные сведения попадают в администрацию, где утверждается окончательная стоимость. Если смежные кадастровые кварталы с аналогичными свойствами показывают разные ценовые параметры, муниципалитет ориентируется на более высокий удельный показатель.

По завершении работ комиссия утверждает сведения и публикует их на официальном сайте администрации населённого пункта. Все перечисленные параметры должны выставляться при предоставлении итоговых сведений на основании Постановления Правительства от 7.02.08 г. № 52-ПП. Приняв за основу удельный оценочный параметр, можно самостоятельно перепроверить правильность расчётов.

Формула самостоятельной оценки

При известной удельной стоимости, следует воспользоваться следующей формулой:

1. Удельную стоимость умножить на количество метров земельного участка.
2. Полученная сумма будет равна общей кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Если удельная стоимость не известна, для облегчения задачи следует воспользоваться Публичной кадастровой картой и узнать примерную стоимость.

Напомним, что удельная стоимость ЗУ — это стоимость 1 км.метра ЗУ!

Также перед тем как пользоваться картой советуем закрыть все другие вкладки и программы, т.к. она очень тяжелая и возможно будет долго загружаться!

Требуется соблюдать следующий алгоритм:

Программа выдаст готовый результат при условии, что искомый объект и сведения о нём введены в поисковик. Полученные сведения могут использоваться по усмотрению собственника недвижимости.

Более подробно о том, как узнать кадастровую стоимость по КН можно в этой статье. А также ее можно определить по адресу. Об этом мы поговорили здесь.

Результаты

В итоге сведения передаются в уполномоченные органы, которые распоряжаются данной информацией по назначению. К таковым относится Росреестр и ФМС. Если рассчитать стоимость оказалось затруднительно – можно воспользоваться поддержкой данных служб.

Безвозмездную помощь может оказать отделение налоговой инспекции региона. При личном посещении отделения, следует получить талон электронной очереди к консультанту. Попав на приём, нужно выразить свои сомнения в правильности проведённых начислений и предоставленных результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. Специалист перепроверит информацию и пояснит основания проведённых расчетов.

Порядок оценивания

Для начала разберемся, что такое кадастровая цена. Здесь речь идет о параметре, который получен посредством расчета с применением одной из существующих методик, и внесен в госкадастр недвижимости (ГКН). В роли оценщиков выступают независимые компании. При этом все процедуры проводятся в порядке, который прописан в Федеральном законе №135. Последовательность следующая:

• Принимается решение о необходимости организации кадастровой оценки на государственном уровне (ГКО).
• Создается список земельных участков или сооружений, которые подлежат оцениванию.
• Проводится конкурс на выбор достойного исполнителя по определению кадастровой цены. После с победителем заключается соглашение. В договоре прописываются задачи исполнителя и сроки предоставления результатов расчета.
• Определяется кадастровая цена, после чего формируется итоговый отчет.
• Проводится экспертиза готового отчета на факт корректности применения действующих методик, правильности выбора сферы применения объекта и так далее.
• Утверждаются результаты вычисления кадастровой цены.
• Результаты расчетов вносятся в госреестр недвижимости.

Вопрос принятия решения о необходимости проведения ГКО лежит на региональных или местных структурах, выбирающих компанию-оценщика. Далее они оформляют с ним соглашение. По закону частота ГКО должна производиться раз в пять лет (максимальный промежуток). Существуют требования и в отношении минимального периода оценки – раз в 2 года.

Для организации ГКО формируется список объектов, которые подлежат оцениванию. При этом оценка проводится комплексно – то есть для всех объектов, расположенных на определенной территории, находящейся во владении муниципалитета или субъекта РФ. Вычисление кадастровой цены в рамках ГКО проводят независимые оценщики (об этом упоминалось выше).

По закону оценщики имеют право лично определяться с подходящим методом для расчета цены на те или иные объекты недвижимости. Как только процедура оценки завершена, ее результаты передаются в организацию Росреестра. Последний должен перенести информацию в ГКН.

Обжалование результатов кадастровой оценки

Процедура начинается со сбора документов. Подготовленный пакет бумаг нужно подать вместе с заявлением в комиссию по рассмотрению споров, действующую при территориальном органе Росреестра. На рассмотрение обращения отводится один месяц.

При несогласии с решением комиссии заявитель может подать иск в суд. Как правило, по таким делам судебная инстанция назначает оценочную экспертизу. Во многом успех оспаривания зависит от всесторонности, полноты и объективности экспертного заключения.

В настоящее время компенсация судебных издержек для заявителя законодательством не установлена.

Отчёт об оценке ЗУ

Ревизия земель проводится государственной комиссией, состав которой утверждается на региональном и федеральном уровнях. Уполномоченные члены комиссии обязаны:

1. Предоставить в СМИ и на официальном сайте государственных услуг сведения о расположении массива и кадастровых кварталов, в которых планируется ревизия.
2. Предоставить в свободном доступе на официальном сайте сведений о вновь установленной кадастровой стоимости.

В течение 6 месяцев комиссия работает над составлением отчётной документацией, результаты которой передаются для утверждения в департамент по земельным отношениям и удостоверяются на федеральном уровне.

В течение этого периода, граждане, ознакомившиеся с информацией, вправе обращаться в отделение ГКН за справками относительно норм проводимых расчётов. При выявлении ошибки, сведения исправляются. В прошествии полугода утверждённый отчет об оценке земельного участка передаётся в земельный кадастр, после чего изменение внесённых данных допускается только по решению суда.

Процедура оценки земель, выделенных для сельского хозяйства

Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель – это ряд технических и административных мероприятий по определению стоимости участка в границах зоны. Способ оценивания базируется на классификации земли по виду функционального использования и целевому критерию. Он проводится с учётом сведений из лесного, градостроительного и других кадастров.

Под землями сельхозназначения следует понимать участки и водные объекты, выделенные для следующих целей:

• пашни, пастбища, сенокосы;
• выращивание технологических культур;
• возведение построек под хранение, переработку или производство с/х продукции;
• коммерческая деятельность.

Кроме того, в этот перечень нужно включить территории, занятые лесами, свалками и полигонами.

ГКО земель позволяет сформировать единый кадастр. Это в свою очередь дает возможность получить усредненные показатели, которые отобразят различия в качестве территорий с/х назначения.

Оценивание территории выполняется по единой методике. Объектом процедуры являются участки в границах землевладений юридических и физических лиц, административных районов и субъектов РФ.

Кадастровая стоимость определяется путем умножения рентного дохода на срок капитализации, который составляет 33 года. Процедура определения КС состоит из следующих этапов:

1. Определение показателей по плодородию, локации и технологическим свойствам. Таким образом вычисляется средняя кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения.
2. Выявление удельного показателя через капитализацию рентного дохода.
3. Умножение удельного показателя на площадь участка.

Заключительный этап – оформление и утверждение материалов ГКО.

Что такое кадастровая оценка

В 2020 году граждане России и юрлица начали платить налог на объекты недвижимости, размер которого зависит от их кадастровой стоимости (КС). За это время нововведение пока не успело полноценно укорениться в обиходе владельцев недвижимости. Поэтому вопрос, что это такое – кадастровая оценка объекта, и поныне весьма актуален.

Под термином подразумевается процедура определения КС объекта, относящегося к категории недвижимого имущества. Значение искомого показателя несколько отличается от цены, которую владелец квартиры/дома указывает при продаже. Причина состоит в том, что кадастровая оценка учитывает лишь стандартные характеристики, например:

• среднюю по муниципальному образованию цену квадратного метра жилых помещений;
• местоположение дома;
• размер общей и жилой площади;
• год возведения и так далее.

А оценка рыночной стоимости объектов недвижимости обычно производится с учетом таких важных факторов, как состояние рынка, сезонность, уровень спроса и прочее. Очевидно, что результат при этом подходе будет более объективным.

Чтобы нивелировать разницу, в марте 2020 года в закон от 29.07.1998 были внесены изменения, предусматривающие применение методик, которые позволят приблизить конечный результат к реальной, иными словами, рыночной стоимости (РС).

Услугу организуют сотрудники территориальных подразделений Росреестра по месту расположения недвижимости путем заключения договора с независимым оценщиком о выполнении соответствующего комплекса работ.

Во время кризиса отмечается падение спроса на многие материальные ценности, в результате чего их стоимость снижается. Недвижимое имущество не является исключением. Но поскольку владелец должен платить за него налоги, возникает вопрос, как часто проводится кадастровая оценка недвижимости.

Периодичность определения КС: не чаще 1 раза в 3 года, но не реже 1 раза в 5 лет. Исключением является внеочередная процедура. Согласно законодательству РФ, она может проходить только с 01.01.2020, если в конкретном субъекте Федерации со дня последнего проведения кадастровой оценки будет зафиксировано 30-процентное снижение индекса рынка недвижимости.

Подходы к определению стоимости ЗУ

Компромиссом между ревизионной системой ГКН и гражданами из числа землепользователей, является гибкая оценка недвижимости и земельных участков, допускающая перепроверки правильности проведённых расчётов.

Нередко используя различные подходы и методы оценки земельных участков, на одном и том же наделе, получаются различные результаты.

Наиболее распространённые подходы оценки земельного участка при определении цены недвижимости, считаются:

• сравнительный;
• затратный;
• доходный.

Сравнительный

Здесь выявляются ранее успешно используемые аналоги, с подобными свойствами ЗУ. В их числе:

• близость (удалённость) к центру населённого пункта;
• тип населённого пункта;
• соответствие зоне застройки;
• расположение в черте города или за его пределами;
• развитие транспортных сообщений и инфраструктуры;
• наличие инженерных коммуникаций;
• экология и условия ландшафта.

Выделяя кадастровые кварталы со сходными параметрами, где недавно проводилась ревизия, оценщики нередко устанавливают аналогичную кадастровую стоимость.

Сравнительный подход к оценке земельных участков применим только к таким участкам, которые имеют аналоги.

После проведения анализа и мониторинга, вносятся соответствующие поправки, основанные на несущественных различиях массивов.

Больше сведений о сравнительном подходе смотрите в следующем видео:

Затратный

Здесь существенную роль играют капитальные вложения, внесённые из муниципального или государственного бюджета. Например:

• благоустройство инфраструктуры;
• проведение коммуникаций;
• строительство автомагистрали и т.п.

Их окупаемость зависит от постепенного внесения в бюджет затраченных средств, за счёт налогообложения владельцев ЗУ.

Затратный подход в оценке земельного участка всегда учитывает, что благоустроенные участки имеют более высокую стоимость, чем земли на пустыре.

Нередко такая ситуация не зависит от субъекта, вносящего финансовые вложения. Например, полученные на пустынной окраине земли под ИЖС, потребовали от владельцев организации работ по обеспечению зоны застройки коммуникациями. Строительство так же проводилось за счёт собственников, но стоимость земель и соразмерное увеличение налога – стали следствием усилий граждан.

О затратном подходе можете узнать больше, посмотрев видео:

Доходный

Доходный подход к оценке земельного участка используется при ревизии массивов достаточно редко. Он применяется только при оценке земель, имеющих коммерческую ценность. Например, при выделе застройщику места в элитном квартале, в особенности – в местах возведения торговых площадей или офисных зданий.

Это единственный способ оценки, который закладывает в стоимость будущие перспективы.

Ценообразование складывается из перспектив, которые допускают получение существенной прибыли из владения соответствующим участком, на основании преимуществ, которые планируются в зоне застройки. Иногда такие преимущества возникают в силу расположения ЗУ в особо благоприятном ландшафте или экологически привлекательном контексте.

Однако установление кадастровой стоимости опирается на допускаемые перспективы лишь отчасти, в отличие от рыночной стоимости, которая вправе опираться на преимущества использования ЗУ по максимуму.

Доходный подход к определению рыночной стоимости земельного участка подробнее рассмотрен в видео:

Кто проводит кадастровую оценку недвижимости — обзор ТОП-3 компаний по предоставлению услуг

Вы спросите, кто производит кадастровую оценку недвижимости за приемлемую цену? Я отвечу, что цена зависит от многих факторов и не всегда назначается обоснованно.

1) Граунд Компания

Компания предоставляет бесплатную первичную консультацию. Всю работу специалисты выполняют не дольше 3 дней. Если не хватает каких-то документов для оценки, вам помогут их собрать. На объект оценщик выезжает бесплатно, а оплата по договору производится только после получения окончательного результата. Цены на услуги дипломированных оценщиков Граунд Компании одни из самых низких.

Услуги и цены на них:

№	Объекты	Услуги	Цены (тыс. руб)
1	Жилая недвижимость	Оценка квартиры, комнаты в ней или доли, отдельного дома или с земельным участком	от 3 до 7
2	Коммерческая недвижимость	Оценка здания, помещения, арендной ставки	от 5 до 7
3	Земельные участки	Оценка земель промышленного или сельскохозяйственного назначения, под ИЖС, дачных участков	от 7 до 10

Бесплатную консультацию заказывайте прямо на сайте через форму обратной связи.

2) Кадастровый центр

Специалисты компании выполняют весь комплекс работ, связанных с недвижимостью, включая рыночную и кадастровую оценку. Они занимаются межеванием и составлением всевозможных планов, сопровождают регистрацию объектов в Росреестре. При необходимости юристы компании помогут вам оспорить кадастровую стоимость в суде.

Услуги здесь качественные, а стоимость — умеренная. Поэтому при необходимости решения целого набора вопросов по недвижимости рекомендую обращаться именно в Кадастровый центр. Первоначальная консультация у них тоже бесплатная.

3) Аркадия

Оценщики компании к предоставлению услуги подходят дифференцировано. Если вы обладаете типовым объектом, то применяется массовый метод проведения кадастровой оценки такой недвижимости. Это стоит дешево, так как не требует индивидуальных расчетов, а стоимость определяется на основе достаточно большой выборки подобных объектов.

Пользоваться таким методом специалисты этой фирмы рекомендуют с осторожностью, так как он не учитывает индивидуальные особенности жилья. Владельцы домов и нетиповых квартир заказывают здесь индивидуальные расчеты, которые дороже, но зато лучше подходят для решения поставленных задач

В отдельных случаях используется методика определения рыночной стоимости.