Когда договор требует государственной регистрации

Сроки предоставления государственной услуги

1. Срок предоставления государственной услуги составляет 68 рабочих дней со дня поступления заявления в Роспатент.

2. Государственная регистрация распоряжения по договору исключительным правом на изобретение, полезную модель, промышленный образец, товарный знак, знак обслуживания, зарегистрированные топологию интегральной микросхемы, программу для электронных вычислительных машин, базу данных (далее – РИД) или отказ в такой регистрации осуществляется в срок, не превышающий 45 рабочих дней со дня поступления в Роспатент документов, указанных в п.19 Регламента.

3. Срок выдачи (направления) документов, указанных в пп.1 п.12 Регламента, составляет 5 рабочих дней со дня внесения сведений о государственной регистрации распоряжения по договору исключительным правом на РИД в соответствующий Реестр, Перечень или с даты государственной регистрации распоряжения по договору исключительным правом на товарный знак, изобретение, охраняемые на территории Российской Федерации в соответствии с международными договорами Российской Федерации.

4. Срок выдачи (направления) заявителю уведомлений, указанных в пп.2 и пп.3 п.12 Регламента, составляет 5 рабочих дней с даты, указанной на соответствующем уведомлении.

5. Максимальный срок приема и регистрации документов, заявления об отзыве заявления составляет 5 рабочих дней с даты поступления документов, заявления об отзыве заявления в Роспатент, при их представлении: отправлением через организацию почтовой связи, с использованием интернет-сайта Роспатента, с использованием Единого портала государственных услуг.

6. Максимальный срок проверки уплаты пошлины составляет 10 рабочих дней со дня поступления документов в подразделение, осуществляющее проверку уплаты пошлины и рассмотрение документов, заявления об отзыве заявления.

7. Максимальный срок рассмотрение документов, составляет 25 рабочих дней со дня подтверждения факта уплаты пошлин(ы) в порядке и размере, установленных Налоговым кодексом и (или)  .

8. Максимальный срок проверки ответа на уведомление, предусмотренное п.65 Регламента, в случае его направления составляет 40 рабочих дней со дня их поступления в подразделение, осуществляющее проверку уплаты пошлин и рассмотрение Документов, заявления об отзыве заявления.

Как правильно оформить допсоглашение в 2021 году

Допсоглашение может составляться в отношении любых условий сделки, за исключение ее предмета. В рамках соглашения нельзя изменить объект, права на который переходили другому лицу на временной или постоянной основе. Чтобы изменить предмет сделки, потребуется расторгнуть договор и заключить новый.

Выделим наиболее распространенные случаи, которые можно предусмотреть условиями допсоглашения:

• продление срока действия договора, который был заключен на определенный промежуток времени (например, аренда нежилого помещения);
• расторжение договора с согласия обоих контрагентов;
• досрочное прекращение действия договора (например, договора ипотеки при досрочном погашении долга);
• изменение иных условий сделки – порядка оплаты или стоимости объекта, правил передачи объекта и разрешенные виды пользования, и т.д.;
• изменение юридически значимых сведений, исправление существенных ошибок и т.д.

Оформление допсоглашения в принудительном порядке не допускается, по каждому пункту лица должны достигнуть полного и обоюдного согласия. Участие в оформлении могут принимать только лица, выступающие сторонами по договору. Как и при заключении исходного договора, контрагенты могут действовать лично, либо через представителя, имеющего доверенность.

При сдаче помещения в аренду можно провести перепланировку. В проекте описывается конфигурация квартира или нежилого помещения до и после перепланировки.

Чтобы провести регистрацию допсоглашения в Росреестре, нужно обратиться с заявлением и представить следующий пакет документов:

• паспорт заявителей, либо нотариально заверенная доверенность на представителя;
• правоустанавливающие документы юридических лиц – выписка ЕГРЮЛ, свидетельство ИНН/КПП, приказ о назначении руководителя, доверенность, заверенная в нотариальной конторе;
• оригинал и копия исходного договора, а также передаточный акт;
• оригинал и копия допсоглашения со всеми приложениями, согласованными сторонами;
• платежное поручение, подтверждающее перечисление госпошлины.

Указанный пакет документов на регистрацию можно подать и через систему МФЦ, однако срок регистрационных действий увеличится на 2 дня.

Регистрация дополнительного соглашения в Росреестре в 2021 году. Вопросы эксперту

Александр С.

Специалист в сфере проектирования, кадастра, недвижимости. Высшее образования, опыт работы более 15 лет.

Задать вопрос

Вопрос эксперту

Можно ли дополнительным соглашением увеличить общий срок договора аренды?

Да, это можно сделать путем оформления дополнительного соглашения. После регистрации в ЕГРН будет указан новый срок действия арендного обременения.

Можно ли оформить дополнительное соглашение, если основной договор аренды закончился месяц назад?

Нет. нельзя. Дополнительное соглашение можно оформить только для действующего договора аренды.

Если первоначальный договор аренды не регистрировался в Росреестре, нужно ли делать это для дополнительного соглашения?

Нет, если первоначальный договор не проходил регистрацию в Росреестре, это не нужно делать и для дополнительного соглашения.

Почему нельзя изменить сам объект аренды в дополнительном соглашении?

Описание предмета договора аренды является существенным условием этой сделки. Поэтому менять предмет в дополнительном соглашении нельзя.

Особенности заключения договора аренды

Это первое действие, которое совершают участники сделки – арендатор и арендодатель. Следует помнить, что этому предшествует выбор самого помещения и согласование условий сделки (стоимость аренды, срок аренды и пр.). Если договор аренды заключен на срок, превышающий 1 год, то следующим действием сторон будет обращение в государственные органы для его регистрации. Вот несколько нюансов, которые нужно учесть арендатору и арендодателю:

• предметом аренды может быть здание или помещение, либо их часть;
• характеристики предмета аренды описываются в соответствие с кадастровыми сведениями ЕГРН (выписку ЕГРН можно заказать через наших специалистов);
• при выделении части помещения можно не устанавливать постоянные или временные ограждающие конструкции (достаточно описать границы, площади и местоположение части в договоре, в схемах и приложениях;
• для через арендатора можно провести перепланировку, изменить конфигурацию помещения.

Госпошлины и цены на регистрацию

При совершении регистрационных действий заявителям необходимо уплатить госпошлину, размер которой установлены Налоговым Кодексом РФ. В зависимости от типа объекта, вида сделки или субъектного состава заявителей, размер госпошлины за регистрацию права будет составлять:

• для граждан – 2000 рублей;
• для граждан в отношении объектов, перечисленных в п.п. 24 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, — 350 рублей;
• для юридических лиц – 22 000 рублей.

В отношении государственной регистрации обременения в виде ипотеки размер госпошлины составляет 1000 рублей для граждан, и 4000 рублей для предприятий. Особенности определения размера госпошлины для отдельных видов регистрационных действий перечислены в ст. 333.33 НК РФ.

Получите расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен — здесь

Документ, подтверждающий уплату госпошлины, необходимо представить одновременно с заявление при обращении в уполномоченные органы.

Дополнительные сделки

Сделка считается заключенной с момента заверения ее штампом (печатью)

В случае надобности к тем сделкам, которые уже зарегистрированы, возможно осуществить составление дополнительных соглашений, так называемых акцессорных. Особенности подобных документов заключаются в том, что они предусматривают вероятность изменить правоотношения по тем сделкам, которые были заключены ранее:

1. уступительные требования по соглашениям, регистрация которых была осуществлена ранее. Сюда же относятся и договора, подтверждающие участие в долевом строительстве;
2. осуществление долгового перевода по сделкам, которые уже были зарегистрированы;в) перенаем, предполагает передачу прав и обязанностей по договору аренды;
3. соглашение, в соответствии с которым допускаются какие-либо изменения в договоре, регистрация которого была осуществлена ранее;
4. в случае, если одаряемый отказывается принимать причитающийся ему дар.

Согласно п. 1 ст. 452 ГК определено, что совершение соглашения, содержащего информацию касательно изменений или расторжении договора, осуществляется в аналогичной форме, что и сам договор, но только в том случае, если правовых актов иного плана не вытекает.

Однако частью формы соглашения государственная регистрация не является. Данный факт представляет свидетельство того, что соглашение об изменении или расторжении подлежащих регистрации договоров также требует регистрационных действий.

Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 16.02.2001 N 59 (п. 9) обозначил, что соглашение, в основе которого изменение суммы плату за аренду, обязательно к регистрации, так как представляет собой неотъемлемую часть соглашения аренды и вносит изменения в содержание и условия обременения, порождающиеся договорами аренды.

Интересный факт: когда речь идет о заключении соглашений, направленных на изменение и дополнение договорных условий об ипотеке, в данные регистрационной записи, касающиеся ипотеки, вписываются соответствующие изменения и дополнения, а это представляет собой уже совершенно иную регистрационную составляющую, отличную от регистрации сделки.

При регистрации не нужно предоставлять соглашения, свидетельствующие о том, что заключенные ранее договора были расторгнуты. Поскольку в качестве предмета подобных документов выступает прекращение обязательств со стороны обоих участников, необходимо осуществление погашения регистрационной записи о сделке и ограничении (обременении), которое лежало в ее основе.

Так, основываясь на соглашении, в основе которого находится расторжение договора аренды, необходимо погасить записи об аренде. Однако, в том случае, когда в соглашении о расторжении обозначены условия возврата имущества, приобретенного по расторгаемой сделке имущества, то необходимо позаботиться о регистрации перехода права к лицу, которому осуществляется возврат недвижимости (получателю ренты, продавцу).

Имея представление о том, какие сделки требуют государственной регистрации, просвещенным гражданам удастся избежать нелепых или непредвиденных ситуаций, в которых они могут оказаться по незнанию.

Немного о государственной регистрации — в видеоматериале:

О государственной регистрации договора аренды

Заключать какие-либо дополнительные соглашения для возобновления договора на неопределенный срок не требуется.Поскольку договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, не может считаться заключенным на срок не менее года, такой договор не подлежит государственной регистрации (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2021 N 59)

Какие договоры подлежат государственной регистрации: нормы, регулирующие этот вопрос в РФ

1. на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами;
2. на совершение представителем подлежащей регистрации сделки с объектом недвижимого имущества или сделки, на основании которой подлежит регистрации право, ограничение или обременение права на объект недвижимости, заявление о регистрации которых представляется почтовым отправлением.
3. на представление заявления и документов на кадастровый учет, регистрацию прав и на совершение сделок, требующих нотариальной формы;

Популярные статьи Домогать есть ли такое слово Регистрация ооо в москве без регистрации Налоговый период по ндс является Не взяли в армию по психике Через сколько можно садиться за руль после алкоголя. Топ юристов.

Для заключения этих договоров производится одно регистрационное действие — регистрация сделки подтверждением служит штамп на договоре

Дополнительные акцессорные сделки сделки, заключенные для того, чтобы изменить или расторгнуть ранее зарегистрированные сделки с недвижимостью : Важное отличие регистрации сделок от регистрации прав: ранее заключенные и должным образом оформленные договоры не требуют дополнительной регистрации как сделки, даже по заявлению сторон

Если все согласны

Данную услугу Вы можете получить в нотариальной конторе Садиковой Т. Статья 9 указанного Закона устанавливает, что лицо обязано обратиться с заявлением о государственной регистрации не позднее 6 месяцев с момента наступления юридического факта, являющегося основанием для возникновения права обременения права , в том числе нотариального удостоверения договора, вступления в силу решения суда, выдачи иных правоустанавливающих документов.

Какие договоры подлежат государственной регистрации – такой вопрос встает перед гражданами, которые заключают сделки с крупными денежными суммами или подписывают соглашения, нуждающиеся в заверении нотариусом. Среди подобных сделок находится целая категория бумаг. Это такие официальные документы, которые непосредственно относятся к недвижимости и различным операциям с ней.

В этом заключается основное отличие от обязанности регистрировать договоры. Ведь органы юстиции принимают заявления только тогда, когда относительно конкретной сделки в законе прямо указано то, что ее необходимо оформить соответствующим образом. О том, какие договора аренды подлежат государственной регистрации с 2021 года в соответствии с ФЗ, сказано ниже.

Договоры, обязательные к регистрированию

В первую очередь проверяется правильность составления соглашения. Затем проверяются на подлинность все оставшиеся документы. Если у сотрудника государственного органа возникает сомнение в их подлинности, он подает заявку на подтверждение требуемых сведений в компетентные органы.

В тех случаях, если в Росреестр обращаются сразу две стороны, сумма госпошлины не меняется, при этом оплачивают и арендодатель и арендополучатель. Пошлину можно разделить только в том случае, если заявитель представлен несколькими лицами, физическими или юридическими.

Где производится?

Есть лишь одна организация, занимающаяся регистрацией сделок с домами и квартирами – это Федеральная регистрационная служба (Росреестр).

Документы следует подавать в территориальное отделение Росреестра в той области, где находится объект недвижимости, либо в местный отдел МФЦ.

Никакие другие организации не вправе проводить процедуру госрегистрации сделок – если к вам обратились с таким предложением, вам следует знать, что вы имеет дело с мошенниками.

Обращение в МФЦ предпочтительнее, нежели визит в отделение Росреестра, так как в МФЦ предоставляется более полный перечень услуг: прямо в Многофункциональном центре можно оплатить государственную пошлину и обратиться к специалистам для проверки подлинности документов. В отделениях Росреестра подобные услуги не оказываются, поэтому после обращения туда гражданину приходится еще «поколесить» по городу.

Регистрация сделок в МФЦ имеет и значимый минус: очереди в отделениях центров, как правило, внушительные. В МФЦ действуют три системы очередей: «живая», по талонам и по предварительной записи.

Полезный совет

В МФЦ рекомендуется избегать «живой» очереди и бронировать время заранее по телефону или через интернет (сайт «Госуслуги»).

Какие сделки подлежат государственной регистрации?

Сделки, подлежащие государственной регистрации Сделки с недвижимостью подлежат регистрации в случаях, предусмотренных ГК п. В отличие от нотариального удостоверения, которое может быть установлено соглашением сторон п. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора. Подлежащие государственной регистрации сделки можно условно разделить на четыре группы: сделки об отчуждении влекущие переход права на недвижимость ; сделки, не влекущие перехода прав; дополнительные сделки к ранее зарегистрированным сделкам акцессорные ; смешанные договоры, содержащие элементы сделок, подлежащих регистрации. Сделки об отчуждении направлены на передачу недвижимости в собственность. К ним относятся: а договоры купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры п. Сделки без отчуждения направлены, как правило, на передачу недвижимости в пользование или в залог и тем самым порождают не прекращение, а ограничение обременение права.

Перечень сделок с недвижимым имуществом, подлежащих государственной регистрации

В соответствии с пунктом 2 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации.

Еще один важный момент – это уплата государственной пошлины, которая ложится на плечи залогодателю (тому лицу, который приобретает жилье или землю в кредит). Если обязательство возникает в силу действия определенного закона, то госпошлина за регистрацию договора ипотеки уплачивается на льготных условиях (такой порядок справедлив при оформлении кредитов на недвижимость для военных или государственных служащих). Если заключается договор залога ипотеки по общему правилу, сумма государственной пошлины уплачивается в полном объеме.

Отметим, что договор субаренды недвижимого имущества, заключенный сроком на год и более, также подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента ее совершения (Постановление ФАС Московского округа от 04.05.2021 по делу № А40-32736/2021). При признании договора аренды незаключенным договор субаренды является недействительным (Определение ВАС РФ от 19.11.2021 по делу № А60-34498/2021).

Как подать документы на регистрацию в электронной форме

Оформить электронное право собственности можно самостоятельно и через посредника. Посредником может быть банк, нотариус, агентство недвижимости или застройщик.

Самостоятельная подача документов на регистрацию прав в электронной форме

При самостоятельной подаче документов необходимо на сайте Росреестра создать личный кабинет. Далее в разделе «Государственная регистрация прав» надо заполнить электронное заявление и приложить требуемые документы:

• договор сделки (купли-продажи, дарения, долевого участия);
• паспорта всех участников (сканы);
• кредитный договор (если сделка с использованием кредитных средств);
• свидетельство о браке;
• свидетельство о рождении детей (в случае участия в сделке детей до 14 лет);
• согласие супруга на совершение сделки;
• aкт пpиeмa-пepeдaчи и дoкyмeнт o ввoдe дoмa в экcплyaтaцию oт зacтpoйщикa.

При подаче документов на регистрацию необходимо уплатить госпошлину. В электронной форме госпошлина уплачивается с коэффициентом 0,7 (п. 4 ст. 333.35 НК РФ). 

Срок государственной регистрации зависит от конкретной ситуации. Подтверждением проведенной госрегистрации будет выписка из ЕГРН. Выписка в электронном формате будет направлена на электронную почту, указанную в заявлении.

Электронная регистрация права собственности через нотариуса

Нотариус готовит документы для сделки и представляет в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в Росреестр. Покупать УКЭП участникам сделки не нужно. Заявление на регистрацию подписывается электронной подписью нотариуса.

В соответствии с законодательством государственная регистрация прав, в случае поступления документов в электронном виде осуществляется в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления таких заявлений и документов.

Стороны самостоятельно решают привлекать нотариуса или нет. В  обязательном порядке передаются нотариусом в Росреестр, документы в электронной форме по следующим сделкам:

• сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество;
• сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
• договор ренты.

Электронная регистрация права собственности через нотариуса позволяет максимально быстро и безопасно зарегистрировать права на недвижимость.

Электронная регистрация сделки через банк

Услуга предоставляется физическим лицам для регистрации перехода права собственности на объект недвижимости без посещения Росреестра или (МФЦ). Услуга электронной регистрации включает в себя:

• оформление усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП);
• подготовку и направление документов на государственную регистрацию в электронной форме;
• оплату государственной пошлины.

Условия оказания услуги:

1. участники сделки – физические лица, являющиеся гражданами РФ;
2. к электронной регистрации принимаются следующие сделки:

• по договору купли-продажи квартир, комнат на вторичном рынке, земельные участки c постройками и без;
• по договору долевого участия в строительстве (ДДУ) и договору уступки прав требования (ДУПТ);

1. продажа объекта целиком из единоличной, совместной собственности супругов или из долевой собственности;
2. приобретение недвижимости одним собственником или супругами в совместную собственность или целиком покупается в долевую собственность;
3. прямые сделки.

Нельзя зарегистрировать в электронной форме альтернативные сделки, сделки по военной ипотеке и в случае, если объект находится в залоге.

Срок регистрации составляет 5 рабочих дней при приобретении недвижимости в ипотеку и 7 рабочих дней без ипотеки.

В ГК ПРЕДУСМОТРЕНЫ СЛЕДУЮЩИЕ СДЕЛКИ С ОТЧУЖДЕНИЕМ, КОТОРЫЕ ТРЕБУЮТ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ:

• договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК), а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости (ст. 251 ГК);
• соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п. 4 ст. 350 ГК). При этом следует иметь в виду, что согласно п. 3 ст. 55 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к соглашению о приобретении заложенного имущества залогодержателем применяются правила гражданского законодательства РФ о договоре купли-продажи;
• договор купли-продажи предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК), а также доли в праве собственности на предприятие, находящееся в общей долевой собственности;
• договоры мены жилых домов, квартир и их частей (п. 2 ст. 567 ГК), а также доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК);
• договоры дарения недвижимости (п. 3 ст. 574 ГК), доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК РФ), в том числе пожертвование (ст. 582 ГК) и отказ от принятия дара или пожертвования (п. 2 ст. 573, п. 1 и п. 6 ст. 582 ГК);
• договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением (ст. 584, п. 2 ст. 601 ГК);
• договоры аренды с выкупом (ст. 624 ГК).

При этом, как отмечено в п. 14 вышеупомянутого информационного письма ВАС РФ от 16 февраля 2001 г., предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации. Этот тезис проиллюстрирован следующим примером.

Индивидуальный предприниматель на основании пункта 4 статьи 445 ГК обратился в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о понуждении последнего заключить с ним договор аренды здания сроком на 25 лет на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Возражая против предъявленного иска, акционерное общество в ходе судебного разбирательства заявило, что поскольку договор аренды здания сроком на 25 лет, который это общество обязалось заключить с предпринимателем, подлежал обязательной государственной регистрации, то в соответствии с пунктом 2 статьи 429 ГК и сам предварительный договор также подлежал такой регистрации. Однако он не был зарегистрирован, и, следовательно, на основании пункта 3 статьи 433 ГК должен считаться незаключенным. Поэтому требования истца не подлежат удовлетворению, т.к. основываются на незаключенном предварительном договоре.

Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, отметив, что на основании пункта 2 статьи 429 ГК предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Поскольку договор аренды здания подлежал государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК, то и предварительный договор также подлежал государственной регистрации. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил иск о понуждении заключить договор аренды, указав, что в силу пункта 2 статьи 429 ГК к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное пунктом 2 статьи 651 ГК условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью, исходя из требований статьи 164 ГК. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции признал, что предварительный договор не подлежал государственной регистрации.

Документы после регистрации

О чем идет речь? До 2016 года всем собственникам в обязательном порядке изготавливали и выдавали свидетельства о правах собственности. Но, как нетрудно догадаться, такое возможно только при передаче недвижимости другому гражданину. В остальных ситуациях, как мы уже говорили, приходится обходиться штампом регистрирующего органа.

После регистрации прав собственности на имущество с 2016 года всем собственникам выдаются выписки из ЕГРП. Свидетельств установленного образца и кадастровых паспортов больше нет.

Перед проведением юридически значимых сделок с недвижимостью выписку из ЕГРП придется обновить. Она может быть заказана в Росреестре или в МФЦ. Как правило, срок действия документа не устанавливается, но принято считать, что для заключения договора необходимо предъявить справку, взятую не позже месяца назад.