Основные методы оценки предприятия

Методы ликвидационной стоимости

Многие называют два основных метода нахождения ликвидационной стоимости:

1. Прямой метод;
2. Косвенный метод.

Прямой метод

Проявляется в процессе сравнения этапов продажи подобных друг другу активов, анализируются все факторы, которые прямо влияют на стоимость актива. Этот метод эффективен, если менеджеры фирмы имеют достоверные статистические сведения, которые отражают все подобные сделки, заключенные ранее другими участниками рынка.

Косвенный метод

Реализуется посредством нахождения стоимостей благодаря анализу рыночных данных, таких как срок продажи, текущей кредиторской задолженности компании и прочее. Этот метод используют в том случае, если отсутствуют сведения о подобных сделках у менеджеров компании, и нет возможности произвести анализ по прямому методу.

Для использования косвенного метода, необходимо знать такой показатель как «скидка на факт вынужденной продажи товара». Этот показатель можно определить несколькими способами:

• методом сравнения парных продаж (сравнение цен на продажи подобных объектов в стандартных условиях и в кратчайшие сроки);
• методом простого анализирования основных свойств реализуемого объекта;
• экспертным методом.

Основным методом признают экспертный метод.

Чтобы определить скидку, необходимо провести анализ всех составляющих объекта, определить скидку на каждую составляющую и сложить в единую стоимость.

Ликвидационную стоимость оценивают для того, чтобы потенциальный покупатель, верно, оценил объект по всем параметрам и принял верное для себя решение о его приобретении.

Подводя итоги вышесказанного, стоит отметить несколько особенностей. Продавать объекты необходимо в том случае, если:

• возникает неизбежность банкротства фирмы;
• владелец компании желает перейти в другой сегмент рынка;
• возникла большая кредиторская задолженность, которую невозможно погасить другими способами;
• возникла необходимость технического переоснащения машин и оборудования.

Перед началом расчетов показателей необходимо учесть рыночную стоимость объекта, его первоначальную стоимость и прочие факторы прямо или косвенно относящиеся к объекту.

Выбор компании-аналога в рамках сравнительного подхода

При использовании метода рынка капитала и метода сделок надо выбрать компанию-аналог. Цена этой компании будет принята за основу при расчете стоимости оцениваемого бизнеса.

На первом этапе делаем предварительный отбор:

• Компания-аналог должна работать на том же рынке.
• Компания-аналог должна быть сходной по размеру. Нет смысла сравнивать компании у которых валюта баланса отличается в десятки и сотни раз.

На втором этапе делаем более детальный отбор. Этот этап связан с проведением большого количества однотипных расчетов, тут логично использовать Excel.

Надо подобрать для сравнения компанию наиболее близкую по структуре капитала и уровню доходности. Удобнее всего это делать на основании соответствующих финансовых коэффициентов, вычисляемых по балансу и отчету о прибылях и убытках (отчету о финансовых результатах) в формате МСФО или в формате РСБУ (Россия).

Далее показаны скриншоты (образы экрана) Excel таблицы

«Оценка стоимости бизнеса»

Шаг 1. Для оцениваемого бизнеса и нескольких подходящих для сравнения компаний вычисляем финансовые коэффициенты и записываем в таблицу.

Столбец «Вес» можно использовать для того чтобы увеличить влияние некоторых коэффициентов, или отключить его совсем.

Шаг 2. Таблица вычисляет отклонения (разницу) финансовых коэффициентов оцениваемого бизнеса и компаний выбранных для сравнения.

Величины отклонений могут сильно отличаться и в некоторых случаях это может быть неудобно, в частности — при построении графиков. Значительно удобнее брать относительные отклонения.

Шаг 3. Выбор компании аналога.

Таблица вычисляет относительные отклонения и для каждой компании вычисляет сумму модулей средневзвешенных относительных отклонений. Компания у которой эта сумма минимальна — наиболее близкий аналог оцениваемого бизнеса. В нашем случае это «Компания 1».

Относительные отклонения на графике.

По графику довольно трудно выбрать наиболее близкий аналог, сумма средневзвешенных отклонений показывает это значительно лучше. «Компания 1» это синяя линия.

Формула расчёта

Во избежание интуитивного выставления цены объекта недвижимости лучше всего применить математический метод. Формула даёт неопровержимую точность в вопросе, как найти ликвидационную стоимость.

Итак, формула для точного вычисления: стоимость ликвидационная — это стоимость рыночная, умноженная на корректировочный коэффициент. Уточним последнее понятие. Корректировочный коэффициент – это показатель вынужденного выставления предмета на торги. Диапазон этой величины располагается от единицы до нуля. Для её вычисления нет математических показателей. Оценщик, основываясь на личном опыте, знаниях и интуиции, назначает корректировочный коэффициент (вынужденную поправку). Российская действительность выставляет её в значении от одной десятой до трёх десятых. Это соответственно составляет от десяти до тридцати процентов рыночной стоимости объекта недвижимости. Такие показатели появляются в результате несостоявшихся торгов. Современные реалии на рынке недвижимости подразумевают корректировочный коэффициент от пяти десятых и выше. Эта величина появилась в результате исследования факторов вынужденности ликвидации: способы продажи и издержки на неё, экспозиционный срок, риски инвестирования. Из составляющих формулы самой точной является рыночная стоимость.

Оценка нематериальных активов представляет некоторую сложность. Математическая формула не подходит, для каждого случая требуется индивидуальный расчёт. Это обусловлено трудностями при определении количественных результатов использования объекта в целях получения дохода. Точным считается метод калькуляции затрат. Он основывается на высчитывании затрат на разработку и создание правовой базы нематериальных активов. Метод используется для оценивания итогов конструкторских работ и научных исследований. При применении метода калькуляции затрат учитывается то, что для превращения результатов исследовательской деятельности в приносящую доход реализацию проходит несколько этапов. Сначала требуется закончить опытно-конструкторскую работу. По её итогам спроектировать изделие, изготовить пробный вариант. Если существуют показания к массовому выпуску, оно востребовано потребителями, то строится предприятие для его производства. Только освоив производственные мощности, приступают к изготовлению и реализации новинки. Для продвижения товара потребуется провести политику завоевания рынка

Каждый этап предусматривает материальные затраты и, что немаловажно, имеет временные рамки

Остаточная стоимость основных средств: суть понятия

Рассматриваемый показатель рассчитывается лишь для тех активов, что относятся к внеоборотному типу. Сам показатель является первоначальной стоимостью товара, в которую вносятся поправки по мере износа имущественной ценности. Степень износа определяется благодаря амортизационным отчислениям, которые рассчитываются за весь срок использования объекта. Следует отметить, что сумма денежных средств, именуемая остаточной стоимостью, относится к статье затрат. Как правило, данный показатель включается в эту статью после того, как актив списывается с баланса компании.

Составление расчетов позволяет оценить эффективность использования основных средств, принадлежащих компании. Это означает, что проводя подобный анализ, можно узнать о результативности управленческой деятельности конкретной компании. Существует множество различных причин для составления подобных расчетов. Чаще всего, такие вычисления составляются в случае продажи или обмена активами с другими предприятиями. Не редко, подобные расчеты проводятся перед выдачей займов компаниям, которые обязуются предоставить залоговое имущество.

Действующее законодательство разрешает предпринимателям вносить материальные вложения в счет уставного фонда

При внесении такого вклада очень важно составить расчеты остаточной цены основных фондов. Подобные вычисления могут использоваться для того, чтобы определить величину страховых выплат

Помимо этого, данные вычисления являются обязательной составляющей процедуры банкротства.

Существует несколько разных методов расчета стоимостных оценок для внеоборотных средств. Как правило, лица составляющие расчеты учитывают изначальную и остаточную цену имущественных объектов. Первый вид стоимостной оценки представляет собой определенную величину денежных средств, потраченных компанией на покупку актива. Данный показатель содержит в себе затраты, которые компания понесла при заключении сделки. В данную статью расходов можно включить не только стоимость объекта, но и дополнительные издержки. Это могут быть регистрационные платежи, таможенные сборы и транспортные затраты. К этой же статье можно отнести затраты на сборку, монтаж и наладку приобретенных агрегатов.

Отличительной чертой изначальной стоимости объекта является постоянство. Данный показатель остается неизменным, начиная от момента покупки и в течение последующих лет. Внести коррективы в этот показатель можно лишь в случае уценки объекта, его модернизации или поломки. В отличие от изначальной стоимости, остаточная цена является динамическим показателем, который регулярно изменяет свою величину. При составлении расчетов в качестве основы используется изначальная оценка. Следует отметить, что каждый месяц остаточная цена объекта уменьшается. Благодаря этому факту, владельцы ценности получают возможность рассчитать оптимальное время для вывода объекта из эксплуатации.

Показатель остаточной стоимости рассчитывается на определенную дату – к примеру, на дату составления отчетности

Основополагающие этапы сравнительного подхода к оценке недвижимости

1. Рынок недвижимости подвергается анализу и рассмотрению тенденций развития интересующего сегмента. Рассматривается недвижимость, недавно проданная и имеющая сходство с объектами оценки.
2. Проводится сбор данных по аналогичной недвижимости, проводится сравнительный анализ каждого выявленного аналога.
3. При оценке недвижимости сравнительным подходом вносятся корректировки в стоимость недвижимости на основании выявленных отличительных элементов у аналогов.
4. Откорректированные стоимости аналогов приводятся к средней величине и формируется рыночная стоимость недвижимого имущества.

На этапе №1 требуется разбивка рынка на сегменты, обладающие сходными признаками.

Для объектов:

• назначение недвижимого имущества;
• тип;
• местоположение;
• физические параметры.

Для субъектов:

• наличие необходимых средств;
• наличие источников финансирования;
• возможность инвестирования.

Похожие объекты располагаются в одном и том же сегменте рынка и к ним применимы аналогичные условия:

• срок окупаемости;
• независимость сделки;
• инвестиционная мотивация.

Следует следить за такими аспектами рынка недвижимости:

Срок экспозиции – это срок нахождения недвижимости на рынке. Для различных секторов рынка недвижимости срок разный. Например, если средний срок экспозиции для объекта недвижимости 3 месяца, а он был продан за пять недель – это яркое свидетельство заниженной стоимости. Если объект не продается дольше среднего срока экспозиции – это свидетельствует о завышенной стоимости. Эти два примера нетипичны для рынка, а потому не должны приниматься как образец сравнения для оценки стоимости объектов недвижимости сравнительным подходом.

• Инвестиционная мотивация- заключается в:
  • мотивах инвестора;
  • выборе самого эффективного способа эксплуатации недвижимого имущества;
  • степени износа.

Недвижимое имущество с коэффициентом износа более 0,6 не может эксплуатироваться по назначению без капремонта. Анализ подобных сделок приводит к заключению, что они могут быть проведены только  для получения права строительства.

Базовые корректировки при подборе аналогичного вида недвижимости:

• права собственности на недвижимое имущество;
• условия финансирования;
• месторасположение;
• условия и время заключения сделки;
• физические свойства.

Другой метод оценки – метод валового рентного мультипликатора. Применятся в качестве коэффициента сравнения при оценке недвижимости, который рассчитывается соотношением дохода и цены продажи (валовой рентный мультипликатор – это соотношение цены продажи или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД)) или общему коэффициенту капитализации.

Особенностью сравнительного подхода к оценке недвижимости является то, что его применение возможно только в случае достаточной развитости рынка недвижимости.

При видимой простоте применения подхода, его практическое использование связано с большим числом трудностей:

• не существует двух совершенно идентичных сооружений;
• многие сделки на рынке недвижимости не афишируются, и потому информации для сравнения мало.

Наиболее точные результаты сравнительный подход при оценке недвижимого имущества демонстрирует в ходе определения стоимости жилой (некоммерческой) недвижимости: коттеджей, квартир, дач.

Сравнительный анализ: ключевые недостатки

Сравнительная оценка имеет не только преимущества, у нее есть слабые стороны. Вычисление мультипликаторов фирм, которые взяты для анализа — на первый взгляд довольно просто.  Но следует учитывать, что полученные значения стоимости могут быть противоречивыми.         

1. Это происходит по причине игнорирования переменных, которые могут быть ключевыми. Например, при расчетах не учитывается возможный рост, коммерческие риски, инвестиции, форс-мажор и т.п. Стоит иметь в виду — мультипликаторы отражают настроение, рыночные ожидания, информированность и т.п.
2. В некотором смысле, такая сравнительная оценка может быть субъективной, то есть полученные данные о перспективности фирмы могут быть переоценены и как следствие — завышены, или, наоборот, недооценены.
3. Еще одним фактором, который говорит не в пользу сравнительного анализа — отсутствие прозрачности в сравниваемых характеристиках. Во-первых, ими можно манипулировать, а во-вторых, их подбор также может не быть прозрачным.

От каких зависит факторов?

Сумма такой оценки зависит от следующих факторов:

• срока, в течение которого намечена реализация;
• размера (площади, протяженности, этажности и пр.);
• состояния объекта – готовое здание или недостроенное, наличие хорошей отделки, оснащенности и пр.;
• рыночной привлекательности, учитывая район расположения;
• настроя продавца;
• общей оживленности рынка недвижимости.

Каждый из этих факторов вносит свою поправку в конечный результат, а при неблагоприятном раскладе может случиться, что ни один из факторов не способствует повышению величины оценочной суммы.

Для примера можно взять самый простой вариант – квартиру. Не секрет, что малометражное жилье пользуется повышенным спросом, его как раз и можно реализовать в кратчайшие сроки.

А если такое популярное имущество, путь и без хорошего дорогостоящего ремонта, да еще находится в самом востребованном районе, то ликвидационная оценка может даже превысить цену 4-комнатной квартиры в этом же районе.

Так как быстро найти покупателя может не выйти, то остается только понижать ликвидационную стоимость, а это как раз и диктуется настроем продавца.

Часто обстоятельства заставляют собственника сжать срок до такой степени, что ликвидационная оценка может оказаться ниже разумного предела – это бывает при банкротстве, а также при продаже залогового имущества.

Существует разделение ликвидационной стоимости на такие виды:

• упорядоченную(когда срок реализации позволяет распродать имущество по разумным ценам);
• принудительную(когда выброс на рынок и реализация проводятся в минимальные сроки – при банкротстве, например);
• с прекращением существования активов собственника (в этом случае объекты как таковые не покупаются, а разбираются, то есть демонтируются, с целью использования места для строительства иной недвижимости).

Законодательно процесс определения ликвидационной оценки регламентируется такими государственными актами:

• ФЗ от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной…» в редакции 2019 г.;
• ст. 54 ФЗ РФ «Об исполнительном производстве» №119 – ФЗ от 21 июля 1997 г.;
• ст. 82 ФЗ РФ №119- ФЗ от 21 июля 1997 г.;
• ст. 130, 132 ГК РФ.

Существует такое направление в бизнесе, когда распродающееся за бесценок, в срочном порядке, недвижимое имущество скупается дельцами, а потом реализовывается, когда найдется выгодный вариант.

Месторасположение объекта недвижимости

Повышающие стоимость факторы	Понижающие стоимость факторы
Престижность района Статус других собственников жилой недвижимости Заповедность зоны Доступность парковки Доступность к транспортным магистралям Наличие архитектурных памятников и других достопримечательностей Рекреационная зона вблизи недвижимости Уникальные особенности архитектуры строения	Удаленность от центральной части города Отсутствие продуктовых магазинов в шаговой доступности Удаленность от школьных и дошкольных учреждений Плохая экологическая обстановка в регионе Наличие заводских и складских предприятий вблизи объекта недвижимости, свалки

Виды стоимости

Каждый товар характеризуется стоимостью. В стандартных условиях фигурирует рыночная, которая считается основой оценки объекта. При отклонении от её характерных признаков возникают другие виды стоимости.

Рыночная – это такая цена объекта, которая считается наиболее вероятной. Предмет оценки продаётся в условиях конкуренции на открытом рынке. Стороны при этом информированы необходимыми данными об объекте. На цену не влияют чрезвычайные причины, к которым относятся:

1. На стороны сделки не наложены обязательства: один должен продать, другой обязан выкупить.
2. Объект выставлен на открытые торги.
3. Цена товара выражена в денежном исчислении.
4. Сумма сделки представляется адекватной, нет принуждения к купле-продаже.
5. Обе стороны сделки владеют информацией о ее предмете, действуют в своих интересах.

Несоблюдение одного из описанных критериев рыночной стоимости приводит к появлению иных видов. Этот факт требует чёткого определения наиболее адекватного вида в любой конкретной ситуации. Инвестиционная стоимость возникает при приобретении имущества с отчётливыми целями. Это и чисто коммерческое желание получения прибыли в будущем, и неэкономические причины, например, получение удовольствия от старинной картины. Ликвидационная стоимость требуется, когда возникают чрезвычайные обстоятельства и цена объекта занижена.

5.1. Выбор аналогов

5.1.1.

Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 10 ФСО №1 ). Факторы стоимости (элементы сравнения) – качественные и количественные характеристики объекта недвижимости изменение которых приводит к изменению его стоимостной оценки.

Комментарии к определению «объект-аналог

»:

№ п/п	Фрагмент определения	Комментарий
1	… сходный объекту оценки …	Критерием схожести является разница в значениях факторов стоимости объекта оценки и объектов-аналогов. В общем виде:∆ЦОФ → MIN где: ∆ЦОФ – разница в значении ценообразующего фактора между объектом оценки и объектом-аналогом. Пороговое значение схожести (аналог / не аналог) определяется индивидуально – зависит от значений ценообразующих факторов объекта оценки, объектов-аналогов и рыночной конъюнктуры.
2	… по основным … характеристикам…	Основные характеристики, влияющие на стоимость = существенные факторы стоимости → критерий существенности. Критерий существенности зависит от: объектного аспекта – параметров объекта оценки; рыночного аспекта – рыночной конъюнктуры; оценочного аспекта – погрешности исходных данных; погрешности методов расчета; субъективной погрешности, вносимой Оценщиком.
3	… и другим характеристикам …	К другим характеристикам, выходящим за рамки групп «экономические», «материальные» и «технические» может быть отнесена группа правовых характеристик: объем прав на объект оценки и его составные части, наличие сервитутов и обременений.

5.1.2.

Выбор объектов-аналогов.5.1.2.1. Требования п. 22 ФСО № 7 :

• в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным (п.п. «б»);
• при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке (п.п. «в»).

5.1.2.2. Критерии выбора объектов-аналогов: Таблица 20

№ п/п	Критерий	Комментарий
1	Обеспечение максимальной точности расчетов	При прочих равных условиях следует выбрать такие аналоги, различия в ценообразующих характеристиках которых с объектом оценки могут быть учтены максимально точно.
2	Информация по объектам-аналогам должна описывать все существенные факторы стоимости.	См. п. 2 табл. 19.
3	Значения существенных факторов стоимости должны быть близки к объекту оценки.	См. п. 1 табл. 19. Ключевым является совпадение у объекта оценки и объектов-аналогов варианта наиболее эффективного использования (НЭИ). НЭИ в т.ч., определяет отнесение объекта к тому или иному сегменту рынка.
4	Выборка объектов-аналогов должна быть репрезентативна текущей ситуации на рынке.	Репрезентативность – соответствие характеристик выборки данных, используемых в расчете характеристикам, генеральной совокупности данных в целом (всех потенциально доступных данных в определенном сегменте рынка). Репрезентативность определяет, насколько возможно распространять результаты моделирования на основе определенной выборки на всю генеральную совокупность, из которой она была взята. При некотором упрощении, ближайшим аналогом термина «репрезентативность» из математической статистики является «достаточность» из законодательства об оценочной деятельности.
5	Источники получения информации по объектам-аналогам должны быть открытыми, либо информация должна быть документально подтверждена.
6	Следует использовать аналоги, существенное различие в цене которых относительно друг друга могут быть объяснены известными значениями факторов стоимости.	Должны быть понятны причины отличия цен объектов-аналогов (с учетом рыночной волатильности).
7	Следует использовать аналоги, различия в факторах стоимости которых могут быть учтены в расчетах.	Ряд различий в факторах стоимости не могут быть учтены в расчетах в связи с отсутствием необходимых аналитических и статистических данных. Подобные аналоги не рекомендуется использовать в расчетах.

Приказ Министерства экономического развития РФ от 30 ноября 2016 г. № 721 “Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение ликвидационной стоимости (ФСО № 12)»

14 декабря 2016

В соответствии со статьей 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, № 31, ст. 3813; 2006, № 31, ст. 3456; 2010, № 30, ст. 3998; 2011, № 1, ст. 43; № 29, ст. 4291; 2014, № 30, ст. 4226; 2016, № 23, ст. 3296) приказываю:

Утвердить прилагаемый «Определение ликвидационной стоимости (ФСО № 12)».

Врио Министра

Е.И. Елин

Федеральный стандарт оценки«Определение ликвидационной стоимости (ФСО № 12)»(утв. Министерства экономического развития РФ от 30 ноября 2016 г. № 721)

I. Общие положения

1. Настоящий Федеральный стандарт оценки разработан с учетом федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» (далее — ФСО № 1), «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (далее — ФСО № 3) и определяет требования к определению ликвидационной стоимости и условия ее применения.

2. Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению субъектами оценочной деятельности при определении ликвидационной стоимости.

3. Понятие ликвидационной стоимости определено в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, № 31, ст. 3813; 2002, № 46, ст. 4537; 2006, № 31, ст. 3456; 2010, № 30, ст. 3998; 2011, № 1, ст. 43; 2014, № 30, ст. 4226; 2016, № 27, ст. 4293).

4. Настоящий Федеральный стандарт оценки применяется в следующих случаях:

в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве;

в ходе исполнительного производства;

при разработке и экспертизе программ реорганизации организаций;

при финансировании реорганизации организаций;

в случаях оценки имущества для целей залога с применением Федерального стандарта оценки «Оценка для целей залога (ФСО № 9)».

иных случаях отчуждения имущества за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

II. Общие требования к проведению оценки

5. В отчете об оценке должны быть указаны в том числе сведения об обстоятельствах, обусловливающих определение ликвидационной стоимости.

6. К факторам, оказывающим влияние на величину ликвидационной стоимости, относятся:

срок экспозиции объекта оценки;

продолжительность срока рыночной экспозиции объектов-аналогов;

вынужденный характер реализации объекта оценки.

7. При определении ликвидационной стоимости задание на оценку объекта оценки должно содержать следующую дополнительно к указанной в ФСО № 1 информацию:

а) срок экспозиции объекта оценки;

б) условия продажи и предполагаемая форма организации проведения торгов (в случае наличия данной информации).

В задании на оценку также могут быть указаны иные расчетные величины, в том числе:

а) ориентировочный размер затрат, необходимых для реализации объекта оценки при его вынужденной продаже;

б) суммарный объем выплат, осуществленных ранее и предусмотренных в дальнейшем в рамках всех, заключенных в отношении объекта оценки договоров (договоры купли-продажи, залога, ипотеки, лизинга и другие).

III. Заключительные положения

8. В случае расхождений между требованиями настоящего Федерального стандарта оценки с требованиями других федеральных стандартов оценки приоритет имеет настоящий Федеральный стандарт оценки.

Методы определения показателя

Точное определение ликвидационной стоимости предполагает знание его рыночной стоимости и вычисление корректирующего коэффициента. С рыночным показателем цены, как правило, проблем не возникает. Корректирующий коэффициент вычисляется на базе нескольких факторов: срока продажи, состояния актива и общей ситуации на рынке. Объективно вычислить коэффициент довольно трудно. Поэтому в большинстве случаев используется более простая схема.

На практике чаще всего применяют 1 из 2 методов расчёта ЛС:

1. Сравнительный метод. Базируется на сравнении цен, которые предлагают конкуренты за аналогичные активы. После анализа вариантов стоимости принимается решение о наиболее приемлемой скидке и значении ЛС.
2. Косвенный метод. Основывается на рыночной цене актива и корректирующем коэффициенте. Средний размер скидки в таком случае составляет 20-50%. Для расчёта используется формула: рыночная стоимость х корректирующий коэффициент (20-50%). Применение этого метода требует особого внимания к порядку определения значения коэффициента. Точно определить его по силам только специалистам.

Продажа актива по ликвидационной стоимости, как правило, происходит в неблагоприятных обстоятельствах

Как рассчитать показатель

Если говорить простым языком, то ликвидационная стоимость — это цена, за которую владелец собственности может реализовать её в короткие сроки. В предыдущем разделе мы выяснили, что есть 2 метода расчёта: сравнительный и косвенный. Первый больше подходит предпринимателям без опыта, так как основывается на вычислении оптимальной цены актива в рамках конкретной ситуации на основе сравнения действующей рыночной стоимости.

Второй вариант, предполагающий вычисление с помощью формулы с корректирующим коэффициентом, подходит специалистам с опытом работы. Такой расчёт помогает точнее определить реальную ЛС, так как учитывает состояние актива, его износ и сроки, за которые его нужно продать. Без опыта пытаться рассчитать коэффициент не стоит.

Какие трудности и ошибки могут возникнуть при расчётах? Во-первых, можно ошибиться с величиной рыночной стоимости (завысить или занизить её). Чтобы избежать ошибки, необходимо найти среднеарифметическое значение: сложить все известные величины и разделить на количество продавцов. Во-вторых, использовать данные о стоимости новых активов. Нередко ЛС рассчитывается для подержанного оборудования или транспортных средств. У них уже есть определенная степень износа, поэтому при сравнительном анализе применять для них цены новых активов некорректно.

В-третьих, игнорирование срока продажи. Чем короче срок продажи, тем ниже ликвидационная стоимость. Один и тот же актив при ликвидации за 1 месяц и за 6 месяцев оценивается по-разному. Продажа по ЛС всегда происходит в какой-либо неблагоприятной ситуации (кризис, долги, банкротство). Владельцы имущества склонны пытаться получить от своего имущества последнюю выгоду, но это фактически невозможно. Реализация по ликвидационной стоимости всегда преследует иные цели, нежели получение дохода.

Оценка ликвидационной стоимости может основываться на сравнении цен других продавцов аналогичного актива