Федеральный закон о государственной кадастровой оценке

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости в 2020 году

Согласно 237-ФЗ оспорить кадастровую стоимость можно с момента, когда сведения о кадастровой стоимости включены в ЕГРН, но до момента, когда сведения в ЕГРН изменятся в связи с новой оценкой или по итогам оспаривания. Основанием для спора может быть установление рыночной стоимости объекта, когда собственник считает, что размер кадастровой стоимости завышен или рассчитан с нарушениями или неточностями. Причины неточностей могут быть следующими:

слишком различаются рыночная и кадастровая цена;

не учтен размер рыночной стоимости аналогичных объектов, расположенных в данной местности;

не приняты во внимание местоположение, тип объекта и исторический статус;

не учтена инфраструктура, инженерные коммуникации, геофизические данные и др. Собственнику участка или недвижимого имущества следует обратиться в Росреестр (комиссию по рассмотрению споров) или в суд

Для этого нужно написать заявление (иск – в случае обращения в суд) и приложить ряд документов:

Собственнику участка или недвижимого имущества следует обратиться в Росреестр (комиссию по рассмотрению споров) или в суд. Для этого нужно написать заявление (иск – в случае обращения в суд) и приложить ряд документов:

1. Копию документа, удостоверяющего право собственности.
2. Выписку из реестра недвижимости (в электронном виде с сайта Росреестра).
3. Отчет о независимой оценке (на ту же дату, на которую установлена кадастровая стоимость, указанная в ЕГРН).
4. Доказательства, полученные при проведении независимой экспертной оценки.

Комиссией заявление рассматривается в течение месяца. Её решение, в дальнейшем, можно оспорить в суде. Если суд в рассмотрении кадастровой оценки отказал, снова обратиться в комиссию за пересмотром уже не получится.

Полезно

Получить знания в области законодательства и методических рекомендаций процесса оспаривания с примерами российской судебной практики можно на семинаре Учебного центра «Финконт»:

Последние изменения

Новый ФЗ, который был принят в 2017 году, внес ряд изменений в систему оценивания земельной собственности. Например, теперь проведение экспертизы осуществляются специальными «бюджетными организациями», а не частными компаниями. Эти учреждения постепенно создаются в каждом субъекте страны.

ФЗ устанавливает ряд условий для нанимаемых сотрудников, которые будут заниматься столь ответственной деятельностью.

Закон сообщает о способах оспаривания решений по поводу цены собственности, которые приняты государственным учреждением.

Кроме того, с принятием законодательного акта и развитием интернет-технологий у граждан появилась возможность узнать о стоимости своего недвижимого имущества. Такая возможность создана на сайте Российского реестра. Справку о цене земельного надела, которая получается посредством онлайн-сервисов, можно получить в МФЦ.

Когда начнут действовать новые правила?

Для вступления в силу новых правил оспаривания кадастровой стоимости закон определил переходный период до 1 января 2023 года. Срок его может сократиться по решению субъектов Российской Федерации. В настоящее время сведений о принятии субъектами таких решений не имеется. Пока же этого не http://adm.garant.ru/images/adm/fckeditor/editor/images/spacer.gifе произошло, кадастровая стоимость и порядок ее оспаривания будет прежним.

Таким образом, вопрос о том, когда начнут действовать новые правила, зависит от того, примут ли органы власти соответствующие решения или нет.

Предполагается, что целью данных изменений станет улучшение порядка регулирования вопросов споров о кадастровой стоимости и порядка ее определения. Однако нельзя однозначно ответить, удастся ли ее достичь.

Начиная с 2014 года, порядок оспаривания стоимости многократно изменялся, что лишь вносило неопределенность в правоприменительную практику на время адаптации к новым правилам

Принимая во внимание масштабность предполагаемых изменений, очевидно, что и в этот раз к системе придется долго приспосабливаться. Всем участникам процесса понадобится время, чтобы привыкнуть к новой реальности

В этот период заинтересованным лицам придется обращаться к профессиональным юристам, которые имеют опыт работы в нестандартных ситуациях. В итоге то, насколько эффективными будут принятые решения, покажет время.

Важные нюансы

Собственникам земельного имущества стоит учитывать, что проведение оценки стоимости земли важно как для государства, так и для самих владельцев недвижимого имущества. Это связано с тем, что стоимость земли по кадастру постоянно изменяется

Например, если участок из сельхозназначения переведен в индивидуальную жилищную собственность, то его стоимость значительно увеличивается. Кроме того, стоимость зависит от того, какова на момент проведения с ним операций ситуация на рынке недвижимости.
При уточнении границ ЗУ, увеличении или уменьшении площади земли и иных процедурах цена на земельную собственность также изменяется.

Таким образом, ФЗ №237 регулирует правоотношения в сфере кадастровой оценки земельной собственности. Оценивается в рамках этой процедуры недвижимость граждан и организаций России. Принятый в 2017 году нормативно-правовой акт значительно упростил процедуру проведения оценки. Кроме того, теперь проведение оценивания становится наиболее надежным, ведь в настоящее время провести проверку стоимости имущества вправе только специальные организации, полномочия которым дало государство. Новый закон обеспечивает надежность и достоверность информации, которая получается при оценке земель.

Основные цели кадастровой оценки земель населенных пунктов

Публичная кадастровая карта России является официальным информационным и деловым ресурсом, при помощи которой все ветви власти разрабатывают дальнейшие шаги и действия относительно земельных участков. Главные цели проведения кадастровой оценочной деятельности:

• Систематизация данных по населённому пункту, как по общему принципу учета, так и по районам расположения земель.
• Фактическое определение арендной ставки для физических и юридических лиц.
• Уточнение начальной цены продажи для наделов земли.
• Формирование стоимости налогообложения.
• Определение фактической или будущей планировки.

В 2007 году Минэкономразвития разработал единую методику расчёта стоимости земельных участков, которые используется для всех регионов расчёта. Каждый населённый пункт имеет территориальное разделение, предусматривающее локализацию земельных наделов. Каждая территория имеет свой уникальный кадастровый код, который соответствует единой базе реестра в Госкадастре.

Что изменилось?

Одно из ключевых изменений – введение досудебного порядка. Теперь заинтересованные лица не смогут направлять требования об оспаривании кадастровой стоимости напрямую в суд. Перед этим им необходимо обратиться с заявлением и отчетом об оценке в государственное бюджетное учреждение (ГБУ), которое проводило кадастровую оценку.

В первоначальном виде законопроект № 814739-7, на основе которого был принят Закон № 269-ФЗ, предполагал, что при обращении в суд можно заявить только об оспаривании решения ГБУ, тогда как требовать непосредственно установления кадастровой стоимости равной рыночной было невозможно. В таком случае сложившаяся судебная практика, ориентированная именно на рассмотрение споров об оспаривании кадастровой стоимости, стала бы неприменимой. Судам пришлось бы адаптироваться к новым правилам, менять подходы к рассмотрению подобных дел, что редко происходит безболезненно. Все это могло создать сложности для владельцев недвижимости и земли.

Однако изменения, внесенные в законопроект во втором и третьем чтениях, исправили этот недостаток. В финальной редакции возвращена возможность заявлять исковые требования об оспаривании кадастровой стоимости вместе с требованием об оспаривании решения ГБУ.

При этом неоднозначной новацией закона является то, что в рамках досудебного порядка бюджетное учреждение будет рассматривать заявление о пересмотре стоимости без участия заявителя.

Авторы законопроекта в пояснительной записке к нему указывали, что изменение порядка внесудебного определения кадастровой стоимости позволит уйти от формального подхода комиссий в сторону содержательного рассмотрения заявлений в бюджетных учреждениях

При этом важно помнить, что расширение полномочий ГБУ повлечет увеличение штата, а следовательно – дополнительных денежных затрат. Кроме того, передача ГБУ функции по установлению кадастровой стоимости приведет к противоречию

Учреждение вынуждено защищать результат собственной оценки и не заинтересовано в установлении кадастровой стоимости равной рыночной, если она существенно отличается от определенной им ранее.

Также законом отменяется требование, при котором отчет об оценке рыночной стоимости должен быть составлен на дату определения кадастровой стоимости. Теперь заявление об установлении кадастровой стоимости теперь можно подать в течение шести месяцев с даты проведения оценки.

Закон определяет, что оспоренная кадастровая стоимость применяется с 1 января года, в котором подано заявление в ГБУ, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет. Эта норма усложнит жизнь плательщикам налога на имущество и землю, так как в рамках действующего законодательства можно применять оспоренную стоимость с даты начала ее действия, независимо от того, когда было подано заявление в комиссию или суд.

Оспоренная стоимость будет действовать до момента вступления в силу результатов новой кадастровой оценки, изменения характеристик объекта или исправления технической ошибки в сведениях ЕГРН.

Еще одно нововведение, описанное в законе, гласит, что государственная кадастровая оценка должна быть проведена для всех земельных участков в 2022 году, а для всех зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства – в 2023 году. При этом ограничения по периодичности ее проведения не учитываются.

Учитывая эти положения закона, становится очевидно, что несмотря на решение мэра столицы не проводить кадастровую оценку жилых и коммерческих объектов (касается ли новое правило земельных участков, в заявлении не сообщается) в 2020 году, она все равно будет переоценена в 2022-2023 годах. Хотя это решение и выгодно тем, кто еще не оспорил кадастровую стоимость по состоянию на 1 января 2018 года, в сложившейся ситуации это можно сделать уже за период 2018-2021 годы включительно, в том числе ретроспективно.

Помимо прочего, закон ввел такое понятие как индекс рынка недвижимости. В случае его уменьшения более чем на 30% по сравнению с предыдущим годом, кадастровая стоимость недвижимости также снизится. Предполагается, что бюджетные учреждения будут ежегодно вести расчет таких индексов.

Данное положение не касается объектов, кадастровая стоимость которых установлена равной рыночной стоимости. Стоимость в измененном виде будет действовать с 1 января года, на который рассчитан соответствующий индекс рынка недвижимости.